最後更新時間： 2025 年 04 月 15 日
你也覺得現在的房價已經誇張到離譜了嗎？薪水彷彿被凍結般，永遠追不上房價的腳步。很多年輕人只能感嘆：「唉，房子根本買不起啊！」但另一方面，房地產又是大家公認最穩健、最重要的致富管道，這到底該怎麼辦？
其實，你可能不知道，只需要一點小額資金，也能踏進房地產的世界——聽起來是不是相當不可思議？這可要感謝區塊鏈與不動產科技的蓬勃發展，讓「不動產債權」成為新的投資模式。簡單來說，就是把原本需要上百萬、上千萬才能擁有的房地產投資，拆成較小的單位，再透過數位憑證（合約）包裝，就像把整塊蛋糕切成一片片，讓更多人都能分到一塊。這不但能降低投資門檻，也能分散風險，對於小資族來說簡直是一大福音。
那麼，不動產債權究竟是什麼？是哪些人在使用？如果想投資，又該注意什麼？接下來，就跟我一起來好好了解吧！我會介紹 Spark Lands 不動產專案收益債權，帶你一步步搞懂這個新潮的投資工具，讓你也能用小額資金分一杯房地產的羹。
不動產債權是什麼？
不動產債權定義
不動產債權借貸常見的做法是利用 P2P（Peer to Peer）媒合，也就是「點對點」的概念。換句話說，需要資金的人和提供資金的人透過平台直接對接，省略了傳統金融機構的角色，對於因各種原因無法向銀行借貸的人來說，等於多了一條籌資的途徑。
目前台灣從事不動產債權借貸的平台和公司相當多，這裡先挑兩間知名度較高的作為參考。不過要提醒大家，P2P 在國內依然沒有明確的法律規範，所以無論是要借款或投資，都建議你在投入前要謹慎評估風險。
不動產債權運作模式
- iEstate土斯債權＿凱匯科技（已倒閉）：符合金融監督管理委員會制定的規範、設立第三方金流平台不經手金流使用，會員認購債權的手續費為本金的年化利率 1%，於利息發放時收取（因此報酬率需要-1%）。
- Daily Gold 日生金：同樣具有第三方金流，平台本身不經手金流並定期公告會計師查核報告且有台灣嘉品資產管理公司進行債權統一管理，幫助債權人層層把關。投資標的有包租套房、公寓、大樓、透天等。
不動產債權法律保障
不動產債權通常伴隨有法律合約，例如借貸協議、擔保合約等，且平台或金融機構會有一定有風險控管與第三方查核，以確保投資人權益。
哪些人需要用到不動產債權？
- 一般投資人 / 認購人
- 年輕人或小資族，因為傳統房地產投資門檻過高，改透過認購不動產債權的方式，以小額資金切入市場，同時取得租金或資本增值分潤。
- 資金需求者（不動產持有者 / 建商 / 中小企業主）
- 當房地產持有者需要大筆資金周轉，但又不想立即出售房屋或土地時，就可透過不動產借/增貸方式取得資金，未來再以本業/投資收益或房地產增值來償還。實務上，擁有多資產的建商會使用不動產抵押的方式去籌措蓋大樓的經費，是否有抵押會顯示在不動產謄本的他項權利內（若無貸款則不會有他項權利）。
- 金融機構發行REIT
- REITS的概念在國外很盛行，台灣偏好直接購買房地產本身，但其實證交所也有發行REITS指數，其中國泰一號為台灣目前規模最大的 REITs，市值大約在 250 億元左右，名下的資產包括商場、飯店，以及少數的商辦，這三種也正是台灣多數 REITs 會投資的主力商用不動產類型，它所持有的中華大樓曾進行都更重建，成為台灣唯一有過重建經驗的 REITs。
為什麼需要專業平台買不動產債權？
- 交易流程繁瑣
傳統的房地產貸款與買賣流程包含了產權調查、估價、貸款審核等，至少需數月才能完成。 - 多方利益關係
一個房地產債權專案可能涉及房主、建商、投資人、銀行、保險公司等多方角色，還須兼顧法律規範，一般投資人獲得市場訊息較落後於市場主力，因此需要十分考慮風險因素。 - 專業審核與區塊鏈透明度
現在許多新興平台利用區塊鏈進行資金追蹤與收益分配，並委託第三方機構（如會計師事務所）查核和資產管理公司信託，有助降低資訊不對稱與交易風險。
不動產債權計算方式
- 利率與風險溢酬
債權利率會依據不動產所在區域、房價趨勢、專案規模與借款人信用等因素而定。風險越高，利率越高。 - 收益分配
若以租金為主要收益來源，就會將租金收入扣除相關成本（如物業管理費、保險、稅金）後，再按照投資人所持債權比例進行分配。部分平台甚至提供每日或每週分配機制。 - 本金歸還
大多在合約約定的期限屆滿時，借款人（債務人）需償還本金；或在房地產專案完成交易（例如出售、都更）後，將收益結算給債權人。
不動產債權借貸方關係
- 債權認購業者/平台
- 提供不動產專案資訊，對接投資人與資金需求者，並負責審核。
- 不動產持有者/需用資金人（債務人）
- 以房產及其未來收益做擔保，必須誠實提供所有相關文件與資訊。
- 投資人 / 認購人（債權人）
- 以資金認購債權，定期或每日獲取利息、租金或其他收益。
- 第三方查核機構
- 提供公正的評估、審計或律師諮詢服務，確保交易安全與合規。
Spark Lands不動產債權是什麼？
（資料來源：Spark Lands官方提供）
Spark Lands Global Co., Ltd.，創辦初期以亞洲的臺灣不動產債權認購投資為主，進而擴大至全亞洲佈局，此方式不僅保留不動產所有權所提供的法律權利和保護外，也透過區塊鏈技術提升效率及透明性。
Spark Lands將各不動產收益作為「專案債權認購專案」，並以該專案不動產收益作為債權擔保，並委由專業獨立之第三方定期查核債權來源，並投過區塊鏈技術實現債權的數位憑證（合約）的表彰，確保債權及相應收益的所有權歸屬一致。
Spark Lands購入之不動產專案債權收益來源廣泛，包含但不限於租金收益、出售價差、都更重建等，故各不動產以專案方式進行，各專案都被視為單獨的實體不動產收益，並將這些專案收益分配給予認購人。
所有Spark憑證持有者即為認購人，所有認購人可透過該憑證證明對專案債權認購之事實，主張法律權利。
Spark Lands不動產債權和不動產投資的差異
（資料來源：Spark Lands官方提供）
相較於流動性低的房地產和流動性超高的區塊鏈，Spark Lands結合兩個產品的優勢和去除原本的劣勢，變成人人100美金即可小資入手的不動產債權
Spark Lands不動產債權是怎麼樣執行呢？
不動產持有者（需用資金人）與債權認購業者間基於原因關係，由債權認購業者向債權人（需用資金人）給付取得債權A之對價。債權認購業者基於取得之債權A，向認購人銷售債權B”(Spark憑證)”（債權A可能與債權B內容相同，或為債權A分割而來）時，由認購人向債權認購業者給付資金取得債權B。(如下圖，箭頭表示金流方向)
（資料來源：Spark Lands官方提供）
約定利息或其他報酬
債權認購業者基於原因關係取得債權A後，該債權之債務人（可能即為不動產持有者、需用資金人或者第三人）履行其債務，向債權認購業者給付款項。又債權認購業者依照債權B認購契約（Spark憑證），向認購人分配利息或其他報酬。
（資料來源：Spark Lands官方提供）
Spark Lands產品特色
憑證收益
租戶的租金由物業管理服務收取，扣除包括物業管理費、保險和房地產稅等營運成本後，租金由Spark Lands管理成員換成 USDT 穩定幣，並提交給與該房地產相關的 Spark憑證s智能合約，並依照智能合約定期按比例自動分配租金到持有 Spark憑證s 的數位錢包。
選擇的穩定幣：USDT
Spark Lands的設計目標是與以太坊和加密貨幣的價值和目標保持一致。我們選擇 USDT 作為Spark Lands系統中用於向 Spark憑證 認購人分配收益流入的穩定幣。
USDT，或稱 Tether，是一種以美元作為儲備的穩定幣，流通於以太坊及其他主要區塊鏈，並固定與美元 1:1的價值掛勾。在收到錢包中的 USDT 後，Spark憑證 認購人可以將 USDT 換成任何其他加密貨幣或法定貨幣。
每日收益分配
區塊鏈技術和智能合約技術的創新為支付機制帶來了新的可能性：增強了支付安全和透明度，並提升了交易效率和可追溯性。Spark Lands收益分配智能合約旨在利用這些新創新，優化舊有的收益分配系統。
收益每天分配給Spark Lands憑證 認購人。隨著智能合約的出現，每 30 天支付一次的舊租金分配系統已經過時。 每個房地產的智能合約將每日管理資金的分配，讓Spark Lands憑證 認購人每日都能收到收益。
Spark Lands收益分配是透過智能合約每日向持有 Spark憑證 的數位錢包地址發送 USDT。合約會每日將每個房地產的 USDT 按比例分配給所有持有該Spark憑證 並且有KYC串接後的錢包。
認購人風險承受機制
Spark Lands建立完善的客戶風險承受能力評估機制，確保每位認購人在參與投資時，其投資金額與個人風險承受能力相匹配。為降低投資集中風險，針對每一個專案，我們設定單一認購人的最高投資金額為 50,000 USDT，以此保障投資的分散性及安全性，並減少潛在的財務壓力，進一步強化平台的風險管理機制。
Spark Lands不動產債權的優點與缺點
Spark Lands不動產債權優點
- 低門檻
不用籌措大筆房貸或訂金，小資族可用少量資金就能參與房地產投資。 - 穩定收益
主要收益來源為租金或房屋升值帶來的利潤，波動相對小於其他高風險投資。 - 高透明度
以區塊鏈技術記錄每筆交易、收益分配，減少人為作假。
Spark Lands不動產債權缺點
- 房地產市場波動
若地區景氣下滑或房價暴跌，可能影響租金與未來收益。 - 房東突然收回出租收益權風險
房東若突然收回出租物件，以致合約提前解約時，沒辦法達到預期收益。
誰適合投資Spark Lands不動產債權？
- 年輕人、小資年輕人、小資族：透過分散投資，試水溫房地產市場
- 經驗投資人：補足整體資產配置，降低整體風險波動族：透過分散投資，試水溫房地產市場
Spark Lands購買教學
首先需要有區塊鏈交易所的帳號，這邊1庭用MAX交易所當示範：
Step 1：在交易所購買USDT，大約是左邊欄位第五個點選後，在買入/賣出點需要購買的USDT數量。
Step2：在MAX點選USDT匯出後新增錢包，選BSC（千萬不要選erc-20）。
Step3：點選回Spark Lands官網的錢包，點選複製錢包地址。
Step3：複製貼上錢包地址後，會在這步驟再確認地址是BSC鏈，並選擇提領數量。
Step4：在轉出後，回到錢包確認錢包交易紀錄和餘額。
Step5：在欲購買的標的內點選交易數量，並點USDT購買，順著點選確認合約，即可購買成功。
Step6：在主控板內會顯示交易紀錄、金額、數量。
Step7：在註冊信箱內會收到合約簽署成功完成通知。
（如果遇到以下情況要怎麼處理）
在授權交易時，顯示這兩個，需要重新登出再登入
重新登入後檢查錢包內是否有BNB0.001（Spark Lands首次購買會送0.001 BNB手續費！），確認有BNB之後，重新回到Step5操作一次。
轉錯鏈怎麼辦？
同場加映轉錯鏈的狀況，當天應該是工作到有點頭昏腦脹，在不是很確定的情況下按了erc-20，進而開啟救錢之旅。
Step1：註冊Meta Mask
的「Account 1」。” class=”wp-image-2655″/>Step2：新增第二個帳戶，匯入原本輸入錯的帳號（erc-20版本的）
Step3：在ＭAX購買ETH，匯到meta mask帳戶（步驟如上面購買步驟的Step2）
Step3：從MAX帳戶內選USDT入金的”erc-20″，並且複製地址
Step4：從MAX匯入Meta MAX ETH後，再把USDT匯回原本的MAX交易所
Spark Lands不動產債權常見問題
1.股票 0050 年化 8%收益比較高，Spark Lands不動產債權的優勢在哪？
分散系統性風險，不動產專案收益債權與股票、基金等金融性商品所承
受的風險來源不同，台灣房地產收租的趨勢和股票大盤較無連結性關係。
2. Spark Lands是合法的公司？
Spark Lands 是不動產專案收益債權的認購平台，所有債權的架構皆符合法規，僅是透過區塊鏈技術透明且高效率的特性，作為債權的電子憑證，提升管理債權的效率，並不涉及任何虛擬資產領域。
3. 具體買到的是東西什麼？
不動產的收益債權。
4. 是否會有詳細的資產數據或是相關證明提高公信力？
該專案的房屋所有權狀、土地所有權狀、債權受讓合約、保險文件皆於上架後公開於官網。
5. 收益債權到期或合約到期後的處理？
認購人可選擇自動續約或終止債權,由 Spark Lands 已發行價格回購。
6. 收益債權的法律責任要怎麼確保合法安全？
法律意見書、免責聲明、服務條款、隱私權政策及智能合約審計報告也都會公開於官網。
7. 與P2P借貸平台一樣嗎？
P2P借貸會涉及到「不特定多數人作為借方」，且多是以借款人的「信用」作為借款評估依據，會有非常大的還款不確定性及風險；我們是以各個不動產專案所產生的收益為標的(確保已產生收益後再發行)，債權發行方即是不動產的持有人（所以不是不特定多數人），該收益來源為租金收益為基礎，因此可獲取較為穩定的收益。
8. 認購人過世後收益債權處理流程？
認購人購買收益債權後，該憑證即移轉至認購人設定的私有錢包，公司無法進行該錢包的任何移轉。因此若認購人過世，其繼承人需自行取得該收益債權憑證（合約）並與公司進行遺產轉移申請（提供申請相關資料）及重新簽署合約。
9. 需要申報遺產稅嗎？
遺產稅部分需由繼承人自行主動申報。
Spark Lands最新活動
近期Spark Lands上架第一個標的物：學區分租套房收益債權
KYC（Know Your Customer，了解你的客戶）是企業必須做的一項身份驗證流程，主要目的是確保交易安全、降低風險，並符合法規要求。以下是幾個主要原因：
- 防止洗錢與非法交易：不法分子可能利用金融機構或企業進行洗錢、詐騙或資助非法活動。KYC 透過驗證客戶身份，確認資金來源是否合法，防止企業無意間成為犯罪工具。
- 降低詐騙風險：沒有身份驗證的交易很容易被詐騙集團利用，KYC 可以幫助企業確認客戶是否真實存在，避免遭受虛假身份或惡意攻擊。
- 遵守法規要求，避免罰款：許多國家和地區都有反洗錢（AML）相關法律，要求金融機構、銀行、交易所等必須執行 KYC。如果企業未遵守，可能面臨罰款甚至法律責任。
- 保護企業聲譽：若企業與不法分子交易，可能會影響品牌形象，甚至影響與其他合法客戶或合作夥伴的關係。透過 KYC，可以確保客戶群體的可信度，提升企業的市場信譽。
- 提升交易安全與信任度：企業透過 KYC 機制，能確保交易雙方的合法性，減少因身份不明而產生的風險，讓客戶對平台或企業更有信心。
