最後更新時間： 2025 年 04 月 15 日
聽到「鄰房鑑定」這個詞，你是不是覺得有點陌生？別擔心，它其實沒那麼複雜。但你有沒有想過，買房時除了地段和價格，還有哪些隱藏風險在等著你？萬一挑了個房子，旁邊突然冒出個大樓工地，入住後牆裂了、地磚錯位，該找誰負責？或者你已經有個溫暖的小窩，隔壁卻開始敲敲打打，會不會哪天房子出大問題？在台灣，房地產市場熱得像夏天的大太陽，台北、台中、台南到處都是新建案，鄰損糾紛更是新聞常客。從基泰大直的房子塌掉，到鄉下透天被工地搞壞，這些故事讓人不禁問：鄰房鑑定到底是什麼？它能幫你避開麻煩嗎？還是只是建商的花招？別急，這篇文章會帶你搞清楚，買房和住得安心到底該怎麼做才對！
什麼是鄰房鑑定？
簡單來說，鄰房鑑定是當附近有新建案要開工時，建商或營造廠請技師公會來檢查周邊房屋現況。想像一下：隔壁要蓋一棟大樓，挖地基、打樁、搬重機，這些工程可不是鬧著玩的，一不小心就可能讓你的房子牆壁裂開、地板龜裂，甚至嚴重到整個地基塌陷。有了鑑定報告，就像是給你的房子拍了一張「健康檢查照」，萬一出了問題，能清清楚楚證明損壞是施工惹的禍，而不是你家本來就老舊。但這不只是建商的事，也跟你有關。
如果你是鄰房屋主，你的責任和權利是什麼？很簡單，就是要求正在蓋大樓的業主去做這份鄰房鑑定。為什麼？因為這能避免日後的鄰損爭議，省得你跟建商吵得頭昏腦脹。根據規定，新建案的業主和營造廠有義務在開工前做鑑定，他們的責任更大——必須確保施工不會搞亂你的家。如果沒做好，導致牆裂了、地板龜裂，鄰損爭議一爆發，他們就得承擔後果。所以，他們不只要做鑑定，還得保留照片、工會證明文件，甚至施工日誌這些證據，證明自己有沒有偷工減料。這不只是為了你，也是為了讓工程順利進行，別因為爭議停工，浪費大家時間。
這不只是個專業技術流程，而是幫你搞清楚風險、權利責任的關鍵一步。對你來說，鄰房鑑定是保護房子的第一道防線；對建商來說，它是避開麻煩的保命符。搞懂這件事，你就知道該怎麼問、該怎麼查，才能讓自己的家穩穩站住。
台灣省土木技師公會：現況鑑定，是國內建築工程施工前的重要先行程序之一。現況鑑定是指在施工前進入基地周邊影響範圍內的鄰房，以拍照或文字記錄等方式，將鄰房在施工前的現況記錄下來。通常包含了室內的屋況調查，及室外的水準、傾斜測量。倘日後有發生損鄰糾紛時，現況鑑定報告便可作為一項公正的證據。
鄰房鑑定費用多少？
你可能會問：「鄰房鑑定費用多少？我要不要自己掏錢？」這筆費用由建商或營造廠負責，包含在建案的總成本裡。根據台灣的市場行情，鄰房鑑定的費用可能從幾萬到幾十萬不等，費用依據是看？開挖深度的倍數距離內，周邊房屋總共有多少戶。如果是小規模透天工地，鑑定費可能落在3~5萬；但如果是市中心蓋30層大樓，旁邊又有４棟公寓，費用可能飆到15萬以上，重劃區附近都是集合住宅，那有可能是到百萬不等。
為什麼費用差這麼多？因為鑑定不只是走走看看，還要請土木技師、用專業儀器測量，範圍越大、房子越老，成本就越高。這些錢建商通常外包給鑑定公司，然後默默加進建案預算裡。對你來說，這筆費用的影響是間接的——萬一建商為了省錢，少做或不做鑑定，結果施工把你家搞壞，沒證據證明責任，賠償就得你自己吞下去。所以，搞懂「鄰房鑑定費用多少」，不是要你付錢，而是要知道這筆錢最終可能決定你的房子值不值得買，或者壞了能不能賠。
（圖片來源：財團法人聯合營建發展基金會）
1庭行內話：最近公司正在處理鄰房鑑定，我是承辦人員，在詢問多個老經驗技師後，都和我說現在鄰損案越來越多，都建議做開挖深度3倍範圍內，花錢買保險！
鑑定費用誰負責？
講到責任，台灣的《建築法》第58條說得很清楚：新建案施工前，建商或營造廠有義務做鄰房鑑定，確保不影響周邊住戶。這不是他們好心，而是法律規定的。所以，鑑定費用是建商的責任，買新房的消費者和鄰房的屋主不用花一毛錢。但現實呢？沒那麼單純。只有台北市強制規定開挖深度3倍範圍內要做鑑定，比如挖6公尺，周邊18公尺內非做不可。其他縣市像新北市，按照《新北市建築物施工損壞鄰房事件處理程序》5倍範圍內（30公尺）有鄰損得處理，但鑑定不強制範圍。最近鄰損問題多，建商怕麻煩，開始自願做3倍範圍的鑑定。你能做什麼？在公會通知鄰房鑑定時配合他們鑑定時間拍攝屋況照片，沒有遇到鄰房鑑定時，但房子離工地很近害怕有風險，可以詢問當地建管處或工務局該建案是否有做鄰房鑑定。
《建築法》第58條：建築物在施工中，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關認有必要時，得隨時加以勘驗，發現左列情事之一者，應以書面通知承造人或起造人或監造人，勒令停工或修改；必要時，得強制拆除：
一、妨礙都市計畫者。
二、妨礙區域計畫者。
三、危害公共安全者。
四、妨礙公共交通者。
五、妨礙公共衛生者。
六、主要構造或位置或高度或面積與核定工程圖樣及說明書不符者。
七、違反本法其他規定或基於本法所發布之命令者。
施工前，你最好配合建商把現況鑑定搞定，這樣就有個清楚的「房子原本長什麼樣」的紀錄。要是覺得不安心，自己花點錢找專業單位來檢查結構，把房子狀況摸得一清二楚也不錯。
施工時，你得盯緊一點，隔壁工地進度千萬別放過。萬一看到怪怪的，比如挖太深、房子歪了、牆裂了，馬上拿手機拍下來，然後趕快告訴施工單位，別讓鄰損越來越大。平時多拍幾張照片留著，當作有天需要調解時的自身證據。
鄰房鑑定怎麼做？
鄰房鑑定聽起來很專業，但流程其實不難，全程由建商或營造廠處理。
- 建商會請土木技師到現場勘查，帶著相機、測量工具，檢查你家牆壁、地板、天花板有沒有裂縫，結構穩不穩，拍一堆照片記錄下來。
- 技師會把這些資料整理成報告，寫清楚每條裂縫多寬、哪面牆有問題，還可能附上房屋平面圖。
- 存證備查，通常會給周邊住戶管委會一份副本，萬一施工後有糾紛，就能拿來比對，如果沒有給管委會，也可以自行向當地建管處或工務局申請。
（圖片來源：社團法人臺灣省土木技師公會）
這整套流程的費用，建商會外包給專業技師，成本從幾萬到十幾萬不等，視情況而定。你能看到的是那份報告，裡面有照片、數據和技師簽證。對買房的人來說，問建商要這份報告，能知道他們有沒有認真做事；對周邊住戶來說，拿到報告就像拿了護身符，出了事不怕說不清。
買房遇到需要鄰房鑑定怎麼辦？
買房是花費大額金錢的大事，所以必須謹慎小心。像是雙北地區近年有大量都更危老新建案，如果你看中的房子附近有新建案，在看房時，得問清楚：「這附近施工，這個物件有沒有做過鄰房鑑定？」如果有做過鑑定，在購買時也不需要擔心太多麻煩事，只要有新裂痕就報告施工建商，請建商處理後續維護和維修，如此一來，風險會低一點；如果沒有做過鑑定，還是多觀察幾次物件狀況和實際與工地的距離，以防買了新屋還要花大量時間處理裂痕和漏水。
為什麼鄰房鑑定這麼重要？因為鄰損會直接影響房價。
遇到鄰房損壞怎麼辦？
鄰房損毀求償要找誰呢？
以《臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則》為例，原則上，能夠被求償的對象只有「興建方」，也就是建築執照上所載的起造人（像是建設公司、建商）或施工工地承造人（例如營造廠）。然而，實際上「鄰損」可能由許多不同因素交織造成，包括基地調查、設計規劃、施工不當，以及天然因素等。
因此，在進入訴訟程序時，除了起造人和承造人之外，往往也會同時對設計人、監造人（例如建築師、技師）或專任工程人員（例如工地主任）一併提告，最後再由法院的判決來釐清各方應負的責任。
如果不幸在調解過程中破局，須要找律師提出民事侵權的民事訴訟。
（圖片來源：台北市長蔣萬安臉書粉絲團）
鄰房損毀有哪些部分是可以求償的呢？
- 修繕房子錢：牆裂了、地磚破損，修到跟以前一樣的費用，建商或營造廠得付修繕費，通常修繕費是按發票金額去給付。
- 租金補貼：租金補貼的計算基準以「公告房地現值」，時間基準從損害開始時再往後加 2 個月，並依郵局一年期定存平均年利率加利息去估算補貼金額。
- 搬家費用：得搬出去避難，搬家公司、運東西的費用也能算進去，幾千到上萬不等，搬出去和搬回來有兩次費用。計算方式：受損面積的搬家費用x2=搬家費用
- 營業損失：1樓店面或是樓上工作室，鄰損害得生意做不下去，營業損失也能算在鄰損賠償內。計算方式：受損面積的每月營業金額x無法營業的時間長=營業損失費用
1庭行內話：建商和營造廠比周邊住戶還怕遇到鄰損，因為目前有規定在開挖深度倍數範圍內，如果遇到鄰損爭議，地方政府工務單位可以扣留使用執照發放，這樣會使得建商和營造廠都損失慘重。
鄰房毀損案例：2023年基泰大直
說到鄰損，2023年的基泰大直事件絕對是個非常著名的鄰損案件。當時台北大直街一處新建案基泰大直正在施工，開挖地基時發生嚴重傾斜甚至倒塌，住戶被迫撤離，損失上億。直到2025年3月，倒塌的房屋進入公辦都更程序，因公辦都更流程較緩慢，因此仍有許多居民需要在外租房。（更新至2025/1/7新聞資料來源）
延伸閱讀：為什麼基泰大直會造成鄰房塌陷？
1庭建議：看房時，看到附近有工地，馬上查591確認建案進度，以免住進去天天聽到施工噪音；原本的住戶，在剛開始挖地基時就要時刻注意住家狀況，並且在施工前配合鄰房鑑定。
鄰房鑑定不只是施工前的一道手續，更是買房和居住安全的關键。對想買房的人來說，確認附近新建案有沒有做鑑定，能幫你看清房子值不值得買；對住戶來說，配合鑑定、留好紀錄，就是保護自己的第一步。從建商負責的費用到鄰損後能求償的修繕費或租金補貼，消費者其實有方法應對。基泰大直的教訓告訴我們，關注施工情況很重要。市場熱、糾紛多，買房前查清楚、施工時多留意，就能少點麻煩。鑑定不能完全防風險，但絕對是個重要的保障。
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