最後更新時間： 2025 年 04 月 15 日
台灣房價一直飆，買房的門檻越來越高，導致很多人只好先租屋再說。不過，房東和房客如果溝通不良，不僅花時間，也常常帶來管理上的麻煩，真的是讓人頭痛。
現在台灣有種新興仲介產業──像是「包租代管」或「社會住宅包租代管」，最近關注租屋市場的朋友應該不陌生吧？簡單來說，房東把房屋委託給合格包租代管業者，他們負責找房客、管理房屋、收租，而社會住宅包租代管則多了政府補貼與政策保障租期。1庭會在此篇分享自身經驗，叵析這服務對房東、房客的好壞處。它到底好在哪？有什麼需要注意的地方？讓我在後面為你們揭曉！
租屋族的個案情境
租屋族小明的困擾與痛點
小明剛從大學畢業，想說租房子比較自由，沒想到一連串鳥事接踵而來。冷氣壞了要修，結果房東不肯分擔修理費，小明講了好幾次都沒共識；房子裡只要出什麼毛病，也都得他自己出面處理。更扯的是，房東還老愛調漲房租，合約裡的條款又偏向房東，小明整個人壓力爆表，每次快到續租時，就擔心房租又要漲，讓他完全沒有安全感。
包租代管、代租代管對租屋族：
包租代管的出現，讓租屋變得更有保障也更有效率。像是你在租房子時，水電或設備一出問題，包租代管業者就能馬上派人來了解狀況，然後聯絡他們合作的師傅或廠商幫忙修理，不用自己苦等或到處找人。而且他們通常會在合約裡把雙方的權利義務寫得很清楚，能避免很多不必要的紛爭，讓租客住起來更安心。對房東、房客來說，都算是個蠻不錯的選擇。
租屋族需要注意的服務收費與合約細節
租屋族在選擇租屋遇到是包租代管仲介時，應該要關注以下細節：
- 確認仲介服務費是否有另外收（一般為租客半個月，房東一個月）。
- 詳細閱讀租約條款中關於續租、漲租、違約的條文，如不清楚可以請仲介協助修改。
- 了解仲介服務範圍和房客權責範圍，包括維修保養責任歸屬、房東或仲介公司是否有購買房屋保險（火險、地震險）、租賃後聯絡窗口。
1庭建議：在簽合約時，把現行屋況照片彩色影印一份附表在合約背後，並且拍攝影片建立在和仲介/房東的相簿內，以免搬出時有屋況認定的疑慮。
房東的個案情境
房東小王的困擾與痛點：
小王是個新手房東，平常工作就忙得不可開交，哪有時間顧出租的那些雜事？但他又怕房子哪天出問題，跟房客為修繕費誰負責吵個沒完；更擔心遇上租霸不付房租，房子給搞得一團亂，他該怎麼辦？他第一次當房東，根本不曉得怎麼讓房客有紀律的維持房子狀況、又讓租金穩定進帳，想著想著就覺得頭好痛。
包租代管、代租代管對房東：
透過包租代管或代租代管，房東可以選擇要全權委託還是只委託一部分，想自己管多少就管多少。像是幫你找房客、談租金、簽約、收租，甚至房屋維護、裝潢、軟裝等大小事，業者通通能幫你打點好。這樣一來，你不用再被瑣事纏身，只要輕鬆坐著就能等到穩定的租金進帳，省事又安心！
房東需要注意的服務收費與合約條款
房東在簽包租代管合約時，需特別留意以下事項：
- 收服務費模式是以佣金、服務費率還是租金差額計算。
- 維修費用、裝潢費用怎麼計算。
- 合約是否包括處理房客需求，如遇到拖欠租金和惡意毀損房屋會如何處理。
1庭建議：在完全新手時，至少要做到包租代管業者的貨比三家，網路上不乏多則大型包租代管業者的負面案例，直接對接的都是業務本人，要審慎評估業務的信用和專業能力！任何不清楚的部分，都請仲介詳細解說，有必要時直接手寫修改合約！
包租代管 vs. 代租代管
包租
以較便宜的租金和大房東租下房子，由包租貸管業者負責招租、簽約、管理，和大房東的合約期間無論是否有出租給房客，都必須按月付給大房東租金。
大房東沒有空租期風險！
代租
傳統仲介形式，委託仲介協助招租，成交後給予仲介費為酬勞，後續皆為房東和房客溝通。
代管
代管業者為房東代理人處理房客事務，合約為房東和房客簽約。
大房東有空租期風險！
包租代管業者的營利模式與常見收費方式
租金差額模式
其實包租代管業者就是先用比較低的租金跟房東租下房子，然後再按照市場行情租給房客，靠中間的租金差來賺收入。
服務費、管理費模式
有些業者會每個月收取服務費，也有些是用單次的方式（通常以月租金為基準）收費，一般會佔租金的一定比例。這筆費用通常包含招租、幫你收租，還有房屋的日常管理。
一次性費用與附加費用
有些業者可能會另外收取服務費、維修手續費或保險費等，通常是按項目來計算。簽約前，房東和房客最好先確認合約裡有沒有把這些費用寫清楚，免得事後因為收費問題起爭議。
房東如何加入包租代管？
（圖片來源：內政部不動產資訊平台）
包租代管對房東（屋主）的優點
- 節省時間與精力
- 包租代管公司會處理招租、議價、簽約、收租、報修等瑣碎事務。
- 房東不用為找房客、查看屋況、跟進租金問題等事宜操心，節省許多時間。
- 專業管控與法規支援
- 業者熟悉租賃法規，可提供合法完善的租賃契約，協助處理法律風險。
- 出現租客不繳租或損壞房屋等情況，可由業者負責追繳及協助申訴，如是包租合約則由包租代管業者全權負責。
- 降低租賃風險
- 包租代管公司會對租客進行篩選（財力、信用），減少房東遇到問題租客的機率。
- 包租代管合約保證每月租金金流，讓房東的租金收入相對穩定。
- 專業管理與維修
- 業者定期巡檢房屋，協調或安排維修、清潔。
- 報修或租客糾紛，由包租代管業者先行溝通、處理，減少房東直接參與的負擔。
- 提升投資與管理效率
- 對於持有多個房屋的房東，包租代管可集中管理並降低溝通和管理成本。
包租代管對房東（屋主）的缺點
- 服務費用成本
- 包租代管業者會收取一定管理費或抽成(如3%～10%不等)，房東淨收益可能因此降低。
- 對業者的依賴度高
- 若業者服務品質不佳（維修不確實、與租客溝通疏漏、管理鬆散），房東仍需額外花心力應對後續問題。
- 業者選擇風險
- 市場上業者品質參差不齊，若選到不良或經驗不足的業者，恐造成租金收不回、房屋損壞維修不善等麻煩。
- 無法直接掌握租客互動
- 房東若想與租客建立直接的關係，包租代管模式下互動會較受限。
- 可能出現溝通資訊延遲或被過濾，影響屋主對租客需求的及時掌握。
- 管理模式與屋主期待落差
- 代管公司多依既定流程管理，不一定能完全符合每位屋主的個人偏好與要求。
- 若要求客製化管理或高標準維護，需事先與業者充分溝通協調，否則易產生誤解或糾紛。
包租代管對租客的優點
- 協調管道專業且明確
- 面對居住問題（例如房屋維修、設備故障）時，租客可以直接聯繫包租代管公司，處理速度通常較快且有系統。
- 若涉及租約條款、租金繳納等疑問，包租代管公司熟悉法規與流程，可提供較清晰的說明。
- 房屋維護品質較佳
- 包租代管公司定期巡檢房屋、確保設備與環境維護，減少租客因房屋狀況不佳而受影響。
- 部分業者有固定的清潔或維修合作廠商，故在房屋維修上較具效率與品質保障。
- 租賃程序更具保障
- 大多數包租代管業者會採用較完整、符合法規的租賃契約，可降低租客的法律風險。
- 若遇到租約糾紛，租客也能更快速獲得協助與仲介，避免直接與房東對立。
- 租客信用或專業審查相對寬鬆
- 雖然業者會進行基本審查，但相較一些自主管理的房東可能自行設定的嚴苛條件，包租代管公司有時反而更彈性。
包租代管對租客的缺點
- 租金費用可能較高
- 因包租代管公司需收取服務與管理成本，最終租金可能比直接向房東租屋的價格略高。
- 一些附加服務或修繕保證也可能反應在租金上。
- 溝通流程較為間接
- 包租代管模式下，租客通常需要先與代管業者溝通，再由業者轉達給房東或自行處理。
- 若業者內部流程較繁瑣或回覆不即時，可能造成訊息延誤。
- 彈性協商空間較小
- 大多數包租代管公司使用制式化的租賃契約，租客想要協商特殊條件（如改裝或寵物飼養）時，彈性度較低。
- 一些情況下，租金議價、裝修需求等，也不如直接與房東溝通來得方便。
- 較陌生的屋主背景
- 租客無法與房東直接溝通或互動，可能會擔心未來若遇到影響居住權益的突發狀況，不知房東立場與處理態度。
- 若包租代管公司本身管理不善，租客難以瞭解屋主對房屋的真實意見。
- 部分業者品質參差不齊
- 現在包租代管公司越來越多，管理和服務品質差異大。
- 若遇到不重視租客權益的業者，解決問題的過程會較為辛苦。
包租代管對租屋族與房東的建議與注意事項
對租屋族的建議
在選擇包租代管的物件前，應詳讀合約，確保細項條款責任明確標示，並確認維修權責及仲介服務的具體內容。
對房東的建議
房東應清楚了解業者的收費模式與服務範圍，選擇值得信賴的公司，並與仲介保持良好溝通，確保房屋品質與穩定收租金流。
1庭建議：不是包租代管業者市占率大就是好，我交涉過不少仲介業者，有些小仲介公司也有蠻多用心且專業的，有些大仲介公司也有不專業且隨便的。
包租代管1庭個人經驗分享
房客：
我在新加坡以房客身分租屋時，就曾遭遇類似的問題。當時冷氣管線出現漏氣，但我無法直接與房東溝通，只能透過仲介反映。結果仲介卻惡意掩蓋問題，堅稱並沒有管線漏氣。經過一段時間的爭執後，我才終於說服仲介告知房東，並讓房東同意整組更換冷氣管線。
房東：
我在台灣以房東身分委託代管業者負責出租事務。經過審慎挑選後，簽約與協調過程都相當順利且便利。我會定期向代管業者詢問出租情況，對方也對房屋周邊行情掌握得更清楚。特別是當租客退租時，不需要我親自到場勘查屋況，而是由代管業者先行檢查。最後要辦理點交、結清、歸還押金時，也在業者協助下變得相當有效率，節省了不少溝通成本。
1庭談人森：我自己聽了不少包租代管的講座和說明會，認為目前這個新興產業仍尚未成熟，在有任何一點點不確定的情況下，我個人建議都是直接和房東/房客對接是最好的，至少能夠明確清楚對方身分，以免自己遇到租霸或是突然有天流落街頭。
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