最後更新時間： 2025 年 12 月 08 日
租約過期忘了簽？小心變成「不定期租約」！房東趕不走、房客怕漲租的全攻略
為什麼租約會變成「不定期」？
你有遇過這種情況嗎？原本簽了一年的租約到期了，房東忙著工作懶得拿新合約來簽，房客也覺得住得習慣就繼續按時匯款，日子一天天過去。
別以為沒簽約就沒事！這份默契正在讓你的租約變成麻煩的法律難題。
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。也就是不定期租約，這聽起來沒什麼，但一旦發生糾紛（例如房東想漲房租、房客想搬走），這五個字將會成為房東的惡夢，或是房客最強的護身符。
這篇文章將用最白話的方式，帶你看懂不定期租約的漲租規定、解約條件以及雙方的優缺點。
一張表看懂：定期租約 vs. 不定期租約 差在哪？
為什麼大家都說房東千萬別讓租約變成不定期？看看下面這張表，你就會發現兩者的權利責任天差地遠。
對房東來說，不定期租約限制極大；對房客來說，則是公民居住權的強力保障。
要如何符合收回房子條件，該如何終止不定期合約？
法律雖然保護房客，但也並非完全剝奪房東的權益。但要注意的是，這時候你不能只憑一句「我不租了」就趕人。根據 《土地法》第100 條 的嚴格規定，你必須先符合特定條件，並依照標準流程執行，才能合法終止合約。
出租人非因下列情形之一，不得收回房屋。
- 出租人收回自住或重新建築時。
- 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
- 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
- 承租人以房屋供違反法令之使用時。
- 承租人違反租賃契約時。
- 承租人損壞出租人之賠償時
階段一：了解不定期租約相關法規
很多房東誤以為《民法》第 451 條規定的「不定期租約」只是沒有期限，想收回隨時都可以。但《土地法》第 100 條為了保護弱勢房客，設下了嚴格門檻。
階段二：不定期租約要提前多久通知？
確認有合法理由後，下一步是確定「時間點」。 依據《民法》第 450 條規定，終止契約應依習慣先期通知。若租金是「月繳」，就必須至少提前「一個月」通知。
- 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
- 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
- 前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
1庭建議：為了避免爭議並展現誠意，建議預留更寬裕的時間（例如 1個月半~2 個月），讓房客有充分時間尋找新租屋處，減少對方賴著不走的藉口。
階段三：發出書面通知與協商
這是最容易發生爭議的環節。雖然法律未強制規定書面，但口頭說說往往死無對證。
發出通知： 建議使用 「存證信函」 或律師函，詳細說明終止日期及法定事由，確保有法律效力的送達證據。
1庭建議： 發出之後後，主動與房客討論搬遷細節（如大型家具處理、押金退還方式），透過溝通降低衝突。
階段四：終止不定期租約與恢復原狀
進入最後的收尾階段，不定期租約正式結束。
完成點交： 雙方確認房屋狀況，簽署點交確認書。
恢復原狀： 除非雙方另有約定，否則房客應將房屋恢復至承租時的狀態，房東同時退還押金，這段不定期租賃關係才算結束。
一張圖看懂：不定期租約終止流程
常見問題：變成不定期租約後，房東可以漲房租嗎？
答案是：不可以隨意漲價，甚至說非常困難。
很多房東認為：「房子是我的，現在沒有合約期限，我下個月想漲 5,000 元，房客不爽可以搬走啊！」這是錯誤的想法。
在不定期租約的狀態下，房東不能單方面宣布漲價。如果房東覺得周邊行情大漲，想要調整租金，必須經過兩個步驟：
- 協商： 需要經過房客同意（他才會願意匯新租金給你）。
- 訴訟： 依據《民法》第 442 條聲請法院增加租金。
租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。
實務上的現實：
要為了漲幾千塊房租去打官司，不但要付律師費，還要耗費數個月的時間，且法院會依照不動產價值的升降來判定，房東不一定會贏。因此，絕大多數的房東在這種情況下，幾乎是無法漲租的。
常見問題：不定期租約房東想收回房子有多難？
這是不定期租約最讓房東頭痛的地方。一旦進入不定期狀態，你不能只說一句「我不想租了」就趕人走。
除非發生以下 6 種狀況之一，否則房東不得收回房屋：
- 房東要收回自住或都更。（1庭經驗談：現在自住需嚴格舉證，不能只是口頭告知）
- 房客積欠租金，扣除押金後還欠兩個月以上。
- 房客違法轉租給別人。
- 房客破壞房子，不賠償也不修復。
- 房客違法使用房屋（例如做非法行業）。
- 房客違反契約規定。
常見問題：房東想賣房子，房客需要搬出去嗎？
這就是「買賣不破租賃」的原則。就算房東把房子賣給新屋主，這份「不定期租約」也會一併移轉給新屋主。這通常會導致房子極難脫手，或者在買賣議價時被大幅殺價。
常見問題：不定期租約的房客想搬走要注意什麼？
相較於房東的處處受限，房客在不定期租約中享有很大的自由。
如果你是房客，想搬走不需要任何理由，也不用擔心違約金的問題。你唯一要遵守的是「提前告知」的義務（按照民法第 450 條）。
- 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
- 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
- 前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
該怎麼通知房東呢？ 慣例上通常是提前一個月通知（或依照你們付租金的週期，例如你是月繳，就提前一個月、半年繳，就提早兩個月）。
1庭建議： 雖然法律對於不定期租約的房客寬鬆，但房客為了順利拿回押金，建議還是留下文字紀錄（如 Line 對話截圖或書面告知），證明你有提前告知。
如何化解不定期租約的僵局？給房東和房客的誠懇建議
不定期租約雖然保障了房客的居住權，但長期維持這種「僵持」狀態，對雙方未必是好事。房東可能會因為無法漲租而拒絕修繕、對屋況擺爛，最後受害的還是房客的居住品質。
給房東的建議：
- 談判轉回定期租約： 不要強硬漲租，試著提出「更新家電」或「重新部分裝潢」作為交換條件，與房客重新簽訂一份有期限的合約。
- 協商搬遷補償： 如果真的急需收回房子，直接包一個解約金（紅包）請房客搬家，通常比請律師打官司更省錢、更有效率。
- 未來一定要公證： 下次簽約時，務必去民間公證人處公證，並載明「租期屆滿逕受強制執行」，這樣就不用擔心房客賴著不走。
給房客的建議：
- 權利不用，但不要濫用： 雖然法律保護你，但如果你有居住品質良好的想法，與房東保持良好關係更有利於生活（例如冷氣壞了房東願意馬上修）。
- 書面保障： 如果擔心房東一直騷擾要漲租，可以考慮主動提出簽訂長約或年繳租金（例如簽 3 年但不漲租），讓雙方都有安定感。
別讓不定期租約的「方便」變成「麻煩」
「不定期租約」雖然在法律上聽起來很有彈性，但在現實生活中，這種模糊不清的關係往往是糾紛的溫床。
- 對房東而言：這是一個嚴重的資產管理漏洞。失去合約期限的保護，可能讓你面臨「想漲租漲不動、想賣房沒人收」的窘境。請務必記得，在合約到期前 1-2 個月主動確認續約，才是保護資產的上策。
- 對房客而言：這雖然是防止被隨意趕走的盾牌，但也別忘了，一段健康的租賃關係建立在互相尊重之上。若雙方關係因為合約問題而僵化，最終犧牲的往往是你的居住品質與修繕效率。
1庭建議：大家好好談談，不定期租約還是有解決的空間
法律條文是死的，但「談判」是活的
看完這篇文章，你已經懂了《土地法》和《民法》的基本規定，但在實際操作上，如何開口？籌碼怎麼盤點？如何好聚好散？這往往比法條本身更考驗智慧。
正卡在不定期租約泥沼裡動彈不得嗎？
如果你正面臨棘手的租約問題，無論是趕不走的房客，或是無理取鬧的房東，與其自己在網路上查法條嚇自己，不如找個懂實務的人聊聊。
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- 釐清現況：從法規與合約面，判斷你目前的優劣勢。
- 盤點籌碼：找出對方在意的痛點，作為協商的交換條件。
別讓一份過期的合約，卡住了你的資產與生活。
