【新手攻略】買中古屋注意事項，新手不再踩雷！

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前言

雙北地區因為早期已發展成熟，新的素地和重劃區有限，因此以中古屋市場為主。再加上雙北地區居住人口眾多，房屋需求量大，而新屋價格相對偏高，許多首購族自然將目光轉向性價比更高的中古屋。

自新冠疫情以來，全球快速通膨進一步推升全台房價，使得不少中南部的買家也逐漸從新成屋轉而考慮價格較為親民的中古屋，進一步帶動中古屋市場熱度攀升。

與預售屋和新成屋相比，中古屋的最大優勢在於：

價格相對實惠：相對新成屋物件選擇多（尤其以台北市），因是民事買賣相對有談判議價空間。
地段選擇優勢：市中心或成熟地區的中古屋通常位置更優越，購買直接不會有機能還需要等待發展的不便性問題。
升值潛力大：10年內中古屋升值潛力最大，因社區管委會發展成熟，屋況較無大問題。20~30年中古屋升值潛力較受限，因社區開始需要大筆修繕或更換需求（eg.更換電梯）。30~40年中古屋的升值空間，較取決於周邊基礎建設（eg.捷運），尤其以公寓，因為沒有電梯，且沒有管委會較完整的社區組織管理，在價值上較容易遇到天花板。若有都市更新或危老改建計劃（進入都市計畫審議才算是有確定改建計畫，都更重建耗時可長可短，建議確認再購買），中古屋可帶來更高的投資回報。
物理實體，一目了然：相較於預售屋只能看家配圖和樣品屋，近年又有零星工安意外，因此預售屋風險較高（感覺像開盲盒）。中古屋可以直接看到屋況和直接驗屋，風險較為可控。

在購屋前，您需要清楚自己的需求與目的：

自住 vs. 投資：如果是自住，應以生活便利性、舒適度、喜愛程度為優先；若是投資，則需關注未來的增值潛力與租金報酬，尤其會許多買家會考慮隔套出租，需要考慮到地方法規和整體大樓狀況是否適合大幅度改變管線。
未來計劃：是否需要預留空間以因應結婚、生子或接待長輩？這些都應列入考量，畢竟大一點的空間，買入價格較高且需要較多頭期款。

1庭建議：過往諮詢者都會問我說：現在適合買房嗎？我的回答都是有需要就買，如果過了一兩年能存的錢無法找到更好的物件（預算無法拉上去），會建議現在就可以買。

熟悉當地房市行情是買中古屋的基礎：

進階保守方式：直接租房，用至少一年時間了解社區狀況，以防買到財務複雜或社區成員複雜的社區。

1庭建議：仲介常用技巧為和管理員/保全聊天，他們長時間在社區工作，對於社區居民有一定程度的了解，能得知居民職業組成和是否有屋主準備出售。

大樓管理：管委會管理狀況是否有財務問題，物業管理公司是否穩定，例如電梯、公設使用狀況。
裝潢狀況：中古屋的來源通常分為三種：原屋主自住、投資客翻修出租，以及原屋主閒置房屋（長期空置或出租）。其中，原屋主自住的房屋最可能隱藏問題，因長期使用可能導致管線未更換或漏水問題未解決，而這些問題在交易後可能轉嫁為買方的責任。

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下斡旋開始談判：根據市場行情與房屋狀況適度殺價，針對屋況較弱項的地方為痛點殺價（eg.漏水），詢問房仲賣方立場，以成交為最大目的去議價，不要過度殺價錯失買房機會。
合約審視：避免簽署不合理的「現況交屋」合約，並確保合約中明確規定交屋條件與責任分擔。

1庭建議：統包和設計師的價格落差大，統包還有監工問題，建議多家比價且考量時間成本問題後規劃裝潢預算，詢問房貸同時也可以詢問裝潢信貸的部分。

忽略屋齡與結構問題：不建議購買超過屋齡40年的老舊的房屋，可能有高昂的維修成本，甚至花錢也修不了的問題。
過度依賴房仲建議：房仲有時會偏向賣方利益（能得到較高報酬），需要多參考市場狀況和建立更多客觀意見。
忽略額外費用：如稅費、代書費、各種規費、裝修費等。
輕視地點重要性：有時新手自住客有時間性壓力，且資金無法拉上去，就會選擇較便宜地點較差的物件（eg.無尾巷），但地點是無法改變的，在往後賣出會有較大抗性，因此在地點選擇上，必須要審慎思考再選擇。
忽略合約細節：未仔細檢查條款，可能導致交屋後糾紛。

1庭談人森：我自己在看房時，其實看了一間就買了，在事前的網路調查和物件比較做得很詳細且很確定自己想要的是什麼，但許多人看房時會看很多間，進入更迷惘的情況，會建議以｢３間｣作為分界，再往內思考自己的需求較節省時間和精力！