最後更新時間： 2026 年 04 月 19 日
第一次買房總是既期待又怕受騙？面對繁瑣的流程，你需要一份完整的新手買房全攻略。本文整理了從零開始的買房子注意事項，涵蓋自備款的真實比例、代書與履保等必備費用，以及最容易被忽略的中古屋屋況陷阱。
為什麼有些人的貸款條件總是比你好？簽約時現況交屋這四個字到底藏了多少風險？在這篇文章中，我會分享身為房產從業者的私藏筆記，幫助你避開常見的資金與法律坑洞。
如果你正處於猶豫不決的購屋階段，這篇深度指南將幫你理清思緒，陪你穩健踏出成家的第一步。
新手買房資金準備
新手買房必備費用
頭期款
一般來說，自備款大約是房價的20%～30%，但在2020和2024年的房市熱潮後，建議把自備款提高到35%較為安全。當然，有些建案會推出優付方案，讓在繳工程款比例稍微降低（到要交屋時才交付），但還是要視個人財務狀況評估。
此外，建議額外預留5%～10%的資金，這筆錢可以用來應對突發狀況、增加議價空間，或作為裝潢費，確保買房過程更順利，不會因為資金不足而受限。
稅金
- 印花稅：買賣契約憑證稅（土地、建物公告現值的千分之一）
- 契稅：按照契約價格課稅，核定契價的6%
（購買後）
- 房屋稅：按照房屋價值課稅（越新的越貴）
- 地價稅：按土地價值課稅（越精華越貴）
代書費
費用無標準牌價（約19,000～23,000）通常為買賣方各一半，無硬性規定
1庭來帶路：代書在買房是擔任什麼角色呢？代書像是請了一位專業導遊，幫你在繁瑣的房屋買賣行政手續中順利找到出口，是買房過程中不可缺少的一環
信託履保手續費
成交金額萬分之六（買賣雙方各半：萬分之三）
規費
- 過戶登記費：（房屋評定現值＋土地公告現值）* 0.1%
- 書狀費：80元/張，三份文件（土地所有權狀、建築改良物所有權狀及（有貸款才有）他項權利證明書）
- （有貸款才需要）貸款設定登記費＝貸款金額* 1.2倍* 0.1%
新手買房隱藏費用
辦理房子產權移轉的手續費
裝修費用
按照個人需求和原始屋況新舊決定費用多寡
大樓管理費
集合式大樓，需要大樓維護管理費，多為以坪/戶計算
中古屋買賣仲介費
最多負擔房屋成交價的2%（信義房屋為1%）
1庭建議：很常遇到朋友原本設定的預算和後來購買的房子價格相差200~300萬以上，建議大家在資金規劃上可以勇敢往上評估，不要在一開始限縮自己太多選擇，因此錯失有緣房！
新手買房指南：從哪裡開始你的買房之旅？
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買房簽約步驟詳解：合約細節你需要注意什麼？
房屋買賣合約超冗長，看完都頭昏眼花有哪些條款是買方需要特別注意的呢？
簽約時的注意事項
確認買方或賣方違約所需承擔的責任。
違約條款
- 有貸款需要注意貸款撥款期限是否在合約時間，在政府打房時期容易在貸款環節被銀行卡住，就會容易碰到逾時違約
- 中古屋容易有些壁癌和滲漏水情況，尤其是雙北地區有40年以上屋齡容易有氯離子過高問題，需要注意相關問題的賣方違約部分，也可以在閱讀合約時詢問房仲和屋主目前處理情況。
延伸閱讀：【常見問題】房子漏水怎麼辦？完整解決攻略與防範技巧
付款流程
合約上會明列付款時間表，包括簽約款、頭期款、尾款與貸款撥付時間，需要注意賣方是否有特別更改每個交付期的總價百分比，必須要按時按價金付款。
交屋條件
中古屋最常寫的是｢現況交屋｣，這是一個很模糊的空間，是否有包含家具，修繕或清潔的完成程度，抑或是有包壁紙但無法看到牆壁實際狀況，都必須要在合約書上附上屋況照片甚至影片留存，以免發生各說各話的狀況。
非印刷的手寫條款
必須再三確認，有時是賣方自行附註，跟絕大部分的制式合約不同，因此需要特別注意是寫了什麼！
1庭建議：在審閱合約時，把所有的問題都問清楚房仲且不要隨便簽免責條款，以免發生簽約之後發現房屋問題都要自己出錢或是買房資金卡住造成違約的情況，買賣房屋是民法契約，大多數情況還是能夠協商的。
買房過戶流程
房貸規劃：房屋貸款要注意什麼
貸款申請流程
申請貸款文件準備
- 身分證明：貸款人和保證人（如承貸條件不足會需要保證人）身分證影本
- 所得證明：例如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉證明、財產清冊…等）或不動產權狀影本（非這次貸款的不動產）
- 買賣文件：合約書影本、土地和建物登記謄本
聯徵審查
銀行在送審之後會開始調閱聯徵紀錄，去核定最終確認的利率和成數（有時候會砍核貸成數），有時認為送審資料不足夠，會再請貸款人提交更多財力證明。
貸款核准對保所需文件
- 身分證明：貸款人和保證人（如承貸條件不足會需要保證人）身分證影本、第二證件（健保卡、駕照、護照）
- 貸款人和保證人的印章
- 房屋文件：土地和建物登記謄本
對保後簽約，確認放款日期，開始繳房貸
1庭建議：在銀行申請貸款時，很常遇到授信人員推銷房貸壽險，1庭自己有比較過一般壽險和房貸壽險，認為一般壽險還是比較划算，但如果遇到授信人員說需要買房貸壽險才能有較好承貸條件時，可以再詢問其他銀行授信人員，或是評估自己的償貸風險，才不會被唬嚨！
1庭說人森：在台灣買房常遇到長輩煞，喜歡講東講西、嫌東嫌西，1庭實際的建議：如果長輩是喜歡出錢又出意見的寧願不要硬著頭皮買，畢竟每個月的催貸訊息壓力不小，面對長輩的七嘴八舌只會讓生活更難過，房子是高價產品，仍須要量力而為。
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