最後更新時間： 2025 年 04 月 15 日
你是不是也聽過這種故事？
朋友 A：「買預售屋真的超香！資金壓力小、房價還可能漲！」
朋友 B：「別傻了！建商倒了怎麼辦？交屋還可能跟樣品屋長得不一樣！」
買預售屋真的好嗎？會不會買貴、買錯、買到爛尾樓？
如果你是 首購族，正在考慮預售屋，這篇文章一定要看！我會用 簡單又實戰的方式，告訴你預售屋的 優缺點、避坑指南，讓你少走冤枉路！
買預售屋要準備多少錢
買預售屋，很多人以為只要準備簽約金10萬就夠了，但其實從簽約到交屋，還有不少費用要考量。
預售屋購買後需要準備的資金包括：
- 簽約金與工程款：通常占房價的10～30%，依建商規定不同。
- 暫收款：交屋前需支付，約10至15萬元，視建商要求而定。
- 貸款：交屋時才開始申請，貸款成數約70～80%，但仍需準備自備款。
- 額外費用：契稅、印花稅、裝潢費等，這些加起來也是一筆不小的開銷。
- 緊急預備金：建議預留房價的5～10%，避免突發狀況，確保資金充足。
買預售屋不只是準備簽約金，還要將各種隱藏成本納入計算，才能確保交屋時的財務規劃不會出問題。
常見資金規劃誤區
很多人買預售屋時，只算了頭期款，覺得房子交屋就能直接入住，但真正拿到房時才發現，還有一堆開銷等著你。契稅、印花稅、裝潢、家具、家電，加一加可能多出好幾十萬，甚至上百萬。如果事前沒把這些費用算進去，交屋時資金壓力會變超大。所以，不是準備好頭期款就沒事，買房前一定要把所有支出都規劃清楚，才不會到時候住不進去還一堆財務壓力。
延伸閱讀：財務目標的意義是什麼？設定財務目標，不再為錢煩惱！
1庭建議：提早存款並規劃投資收益，可以有效累積購房資金。此外，選擇適合自己的貸款方案，平衡利率與還款壓力。
認識預售屋
預售屋因為可以延後交屋、頭期款能分期支付，還能暫時不用背房貸，對首購族來說相對輕鬆，因此成為熱門選擇。但這種買房方式看似美好，實際上隱藏不少風險，稍有不慎就可能掉入陷阱。
什麼是預售屋？
預售屋指的是房子還沒蓋好，建商就先開始銷售的住家。購買時，買方只能透過建商提供的資料來評估，這種模式考驗消費者的判斷力，稍有不慎就可能踩雷。
預售屋的主要特點
- 房子尚未完工：購買時只能依據樣品屋、平面圖、模擬示意圖來判斷房屋未來的樣貌。
- 分階段付款：頭期款可分期繳交，資金壓力相對較小，但需要確認付款條件。
- 交屋時間較晚：通常需要等待1～5年才正式交屋，這段時間內房價可能波動。
- 建材規格可能有變數：合約上標示的建材、設備規格，最終可能與樣品屋有所不同，需仔細確認合約內容。
- 營造風險：若建商或營造廠財務出問題，可能導致工程延誤、品質縮水，甚至爛尾，因此選擇有良好信用的建商非常重要。
預售屋付款流程如下：
工程款分期大約如下：每期完成後會請預訂戶付款，也有些建商會有優惠方案（只需要付8%，交屋再繳剩下頭期款現金），或是按月繳工程款
1庭提醒：建商常用軟裝規劃讓樣品屋的使用空間很大，但大部分的人物品都沒有樣品屋那麼少，建議把日常使用習慣套入樣品屋去看，比較容易接近現實情況！
預售屋的優點
- 價格通常較低：預售屋的售價通常比同區域的成屋便宜，尤其在建案剛開賣時，建商為了吸引買家，可能會提供優惠價格或付款方案，讓購買成本相對較低。
- 房價增值空間較大：由於購買時房屋尚未完工，若地段發展良好，房價在交屋前可能上漲，讓買家獲得潛在增值。
- 可選擇理想樓層與格局：在建案初期，買家可以挑選自己喜歡的樓層、戶型與朝向，選擇性比成屋來得高。
- 屋況較新，維修成本低：預售屋交屋時建材、設備都是全新，相較於中古屋，短期內不需要進行額外的維修或裝修，省去維護成本。
- 貸款壓力較小：由於貸款通常在交屋時才開始啟動，買家有較長的時間準備財務規劃，在這段期間內可以增加存款或提升貸款條件，提高購房的財務穩定度。
- 彈性付款條件：許多建商會提供客製化的付款方案，如低自備款、工程期零付款等，讓首購族或資金有限的買家更容易負擔。
- 新法規的建築設計與公設規劃：預售屋多採用較新的建築法規，社區公設、綠化空間、智慧住宅設備等通常比中古屋來得完善，提升居住品質。
預售屋的缺點
- 無法即時入住：買預售屋後，需要等待數年（看施工進度，未開工的等待時間更長）才能交屋，這段期間內若有居住需求，可能會面臨額外的租金支出，增加財務負擔。
- 房價與貸款條件可能變動：交屋時的市場環境可能與購買時不同，若房價下跌或銀行貸款條件變嚴，可能影響貸款額度，導致買家需要額外補足資金。
- 轉手受限：根據平均地權條例，預售屋不能隨意轉售，僅能轉讓給特定親屬，若買家資金吃緊或改變計畫，甚至是在交屋時遇到信用管制，可能會面臨賣出虧損的問題。
- 隱藏費用較多：除了房價本身，預售屋還有額外的裝潢費、契稅、較高的管理費、驗屋費等，若在購買前未詳加估算，可能會脫離原本的財務規劃。
- 公設比較高：因建築法規規定，許多預售屋建案的公設比高達32%以上，實際可使用的室內坪數比權狀坪數少很多，影響居住空間的實用性。
- 部分建商售後服務參差不齊：交屋後若發生瑕疵（例如漏水、地震鄰損裂痕）或設備問題，建商的維修處理速度與品質不一，買家需要特別關注建商的售後評價與保固期限。
- 社區管理與住戶素質未知：由於購買時無法實際了解社區管理狀況與鄰居素質，交屋後才會知道實際的居住環境，可能與預期有所落差。
- 合約條款較複雜：預售屋合約通常是定型化契約，內容較長且細節多，若未仔細審閱，可能會忽略對買方不利的條款，例如違約罰則、延期交屋的賠償規定等。
預售屋的風險
- 建商財務問題，影響交屋安全性：有些建商財務不穩（常見於一案建商），資金就可能導致工程停擺，甚至爛尾。這種情況下，買家即使已經付款，房子也拿不到。如果真的有順利交屋，可能也會出現偷工減料、建材規格縮水等問題，讓你拿到的房子和當初承諾的完全不一樣。
- 交屋時房價波動，影響貸款與財務規劃：大多數建商會整批與銀行談好貸款方案，讓買家貸款相對容易核准，但貸款成數依交屋時的房市狀況而定。如果房價上漲，影響不大，但如果房價下跌，銀行鑑價變低，貸款成數可能會縮水，導致買家必須補足更多自備款。此外，若政府調整房貸政策或升息（如2024年的第七波信用管制），貸款條件可能變嚴，增加貸款核貸壓力（無法貸滿8成獲利率不如預期），讓原本規劃好的財務出現變數。
- 周邊發展未必如預期：很多建案銷售時，都會畫大餅，強調「這裡未來會有捷運、百貨公司、學區、行政單位」，但這些規劃常常只是「規劃」，不一定會落實，就算真的會蓋，也可能要等10年以上。如果公共建設延遲，房價可能不會像預期那樣增值，甚至影響未來轉售或居住品質。
- 建商主導合約，買家權利受限：預售屋的合約大多是建商擬好的定型化契約，買家幾乎沒有討價還價的空間，很多條款都對建商有利。如果遇到交屋延期、品質不符，甚至想退訂，可能會發現自己權益受限，維護過程麻煩又漫長。
- 工程缺工與交屋落差，入住品質可能打折：台灣營造業一直有缺工問題，導致部分建案進度延誤，甚至為了趕工犧牲施工品質。樣品屋看起來氣派又寬敞，但交屋時可能發現格局變了、建材換了、隔音超差，和當初銷售人員畫的美好願景完全不同。這種「貨不對板」的情況，絕對是買預售屋的一大風險。
如何選擇可靠建商/營造廠
1. 查詢建商的過往紀錄
- 查看建商過去的建案，確認是否有交屋延遲、施工品質差、糾紛問題。
- 可在實價登錄、房產論壇、購屋社群搜尋建商評價，避免選到爭議多的公司。
2. 實地走訪建商已完工的建案，觀察目前建築狀況。
- 觀察外觀維護、公設品質、社區管理狀況，確認施工水準。
- 詢問住戶對房屋品質的滿意度，了解是否有漏水、壁癌、管線問題。
3. 確認建商的財務狀況與履約能力
- 優先考慮上市櫃建設公司，上市櫃公司需要定期公開財報，投資人也會關注其經營狀況，財務較透明。
- 可透過公開財報、法說會內容，了解建商的負債情況、資金流動是否穩定，避免選到財務狀況不佳的建商。
- 是否提供履約保證，確保萬一建商出問題，資金不會被套牢，建經公司或銀行可協助處理後續法律問題。
4. 檢視合約內容，確認保障條款
- 了解交屋標準、違約賠償條款，確保建商的承諾有法律保障。
- 確認合約是否有保固期限與維修責任，避免交屋後發生問題無人負責。
5. 查詢建商是否曾有重大爭議或法律糾紛
- 在法院判決書查詢系統搜尋建商是否涉及法律爭議案件。
- 若建商曾因爛尾樓、工安事故、買賣糾紛上過新聞，應謹慎考慮是否購買。
1庭行內話：營造廠多有分包給下游廠商的行內分工，新聞常出的工安問題經常是分包公司的工程紕漏，消費者較難知道分包廠商有哪些，但選擇安全性較高的公司，較能避免分包給有公安疑慮的廠商問題。
預售屋轉約限制
從 2024 年 7 月開始，《平均地權條例》 正式上路，其中預售屋轉約限制 是影響買預售屋最大的規定之一。這項新法讓預售屋的交易方式大幅改變，對於想轉售、換約的買家來說，影響最甚。
- 預售屋買賣契約，買受人只能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親，或其他經中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准的特殊情形。
- 建商不可以擅自同意或協助契約讓與或轉售，違規者皆可按戶（棟）處罰新臺幣50萬至300萬元。
預售屋簽約注意事項
簽約是買房的重要環節，買家需要特別注意條款中的潛在風險。
合約中的關鍵條款
- 確認交屋標準：例如建商給付家具設備（馬桶、洗手台、門窗、地磚）、結構體（梁柱、牆面、樓地板、樓梯）、防水漏水保固期。通常防水漏水保固期較短，約2~5年。
- 了解違約責任及處理方式：如不幸遇到需要違約的情況（例如無法繳付工程款），契約上面是如何處理和是否有違約金的情況。
- 付款細節：確認交屋繳尾款的相關條款，避免遇到類似2024的房市熱潮時有銀行卡貸款撥款的情況時，是否有違約的可能，也可向建商客服詢問是否有過往客戶遇到這情況，他們是如何解決的。
1庭提醒：預售屋不像中古屋會有手寫條款，大多都以定型化契約為主，買方只有簽約與否的權利。可對照預售屋買賣定型化契約自主檢查表（點我看檢查表）排除損及自身利益的條款！
所以在買預售屋之前，建議先下訂，再帶回合約詳細研究（法律規定至少有 5 天審閱期）。重點是，一定要把繳款、貸款、交屋、保固等細節看清楚，確保自己財務規劃沒問題，才不會因為資金不足或條款沒注意，最後變成違約，影響買房計畫甚至影響信用條件。
延伸閱讀：【常見問題】房子漏水怎麼辦？完整解決攻略與防範技巧
買預售屋的貸款
預售屋通常會有建商和銀行談好的整批貸款方案，這類方案有時候條件比自己單獨去銀行申請還要好，利率可能更優惠，而且核貸成功率通常比較高，比較不容易遇到貸不下來的問題。建商通知要開始辦貸款時，建議不只看建商合作的銀行，也可以比較自己長期往來的銀行方案或是政府、特殊族群專案（新青安貸款專案、公務員築巢優利貸），看看哪一個條件最適合自己的財務規劃。
延伸閱讀：【新手攻略】買房子要注意什麼？購房的全方位指南之房貸規劃：房屋貸款要注意什麼
預售屋簽約時需攜帶的用品
必備文件：
身分證、印章、每期工程款付款證明、簽約金（金額按合約所述，建議先轉帳後帶匯款憑證，以方便記錄給付時間）等為必備文件。
1庭建議：我直接準備一個多頁資料夾，把每期匯款紀錄（副聯）影印保存在內，建商交屋時會給交屋大禮包，屆時可以一起放進去當作這個建案的資料備存。
額外可能需要的文件：
如果需要辦貸款，記得先準備好相關申請資料。如果是夫妻或家人一起持有房產，在匯款時一定要保留清楚的匯款憑證，確保資金來源明確。另外，這類共持狀況可能涉及贈與稅或其他稅務問題，建議事先諮詢代書，確保交易流程順利、不會多付冤枉錢。
1庭實務解析：前陣子有遇到年紀約27歲左右的首購族買預售屋，因大額款項無法轉帳，委託爸爸臨櫃轉帳（超過244萬元），結果是用爸爸的戶頭轉帳去建商帳戶，因此會有贈與稅的問題，1庭實際處理辦法是直接和建商談父女共同持分再特殊交易買賣給女兒，會較為適當！
1庭私房首購預售屋搶早鳥秘訣
現在的預售屋通常優先開放給VVIP和VIP客戶，甚至只限於VIP介紹的買家，所以首購族很難搶到這些機會。等到正式開賣時，低總價、好戶型往往已經被挑走，剩下的選擇可能價格較高或條件沒那麼理想。不過，1庭研究出一套土法煉鋼的搶早鳥技巧，讓首購族也有機會搶到好房源！
- 勤掃591：聯絡未公開只有google地圖的代銷中心
- 和代銷建立密切聯絡關係：有新開案釋出時，搶先知道增加購買到低總價機會！
鎖定預售屋推案檔期
每年約定成俗的檔期有：329檔期、520檔期、928檔期
在鎖定預售屋早鳥時，可以特別注意這三個時間點，會有多個新建案釋出，屆時可以搶早鳥較優惠的價格購買建案較低價！
- 329檔期（春季房市旺季）：每年 3月29日 左右的檔期是農曆年後房市的第一波熱潮。隨著開工後買房需求回溫，許多首購族與置產客開始進場看屋，因此建商會選在這個時間點推出新案，並搭配開春促銷活動，如低自備款、工程期付款優惠等，吸引買家目光。
- 520檔期（結婚潮、總統就任帶動需求）：520不僅是因諧音「我愛你」成為結婚與求婚的熱門時機，更是總統就任日，通常這個時間點房市會受到新政府政策影響，市場對未來房價與房貸條件的預期會更加明確。新任政府的房市政策，如買房補貼、貸款條件或房地產信用管控，往往會影響首購族的決策，使520檔期成為市場關注的重要時刻。
- 928檔期（全年最大檔期）：由於傳統淡季的農曆七月較少人看房，建商通常會將新案集中在928前後陸續推出，作為房市重新回溫的重要時間點。928檔期不僅是年度推案高峰，更可視為當年度房市熱度的風向球。此時的市場狀況，往往能預測第四季至隔年農曆年前的買氣走勢。建商為了搶占年底前的銷售量，會推出大量新案，並搭配超彈性付款條件、家電贈品，吸引換屋族與投資客進場。
1庭談人森：買房真的需要「房緣」和一些小技巧，許多人看預售屋猶豫太久就錯過預售屋的優惠價格而扼腕越買越貴，不要心急想清楚自己想要什麼比較重要！
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