預售屋以分期付款和彈性資金規劃，成為許多首購族的首選。然而，看似輕鬆的購房方式背後，卻潛藏著建商信譽、合約條款和工程品質等風險。
首購族買預售屋資金準備
預售屋購買後到交屋前，通常僅需支付簽約金與工程款，這兩部分約占總房價的10-30%，取決於建商的付款規定。隨著施工進度，在準備交屋時支付暫收款（約10至15萬元，視建商要求）。貸款於交屋時處理，貸款成數通常占總價的70-80%。此外，購屋者仍需提前規劃契稅、印花稅以及裝潢費用等額外開支，同時預留5-10%的緊急預備金以應對突發狀況，確保資金運用彈性。
常見資金規劃誤區
許多人因預售屋包含需多必要設備，僅計算頭期款而忽略稅費與裝修成本和家具開銷，導致交屋後資金壓力加大，因此事前了解所需花費十分重要。
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1庭建議：提早存款並規劃投資收益，可以有效累積購房資金。此外，選擇適合自己的貸款方案，平衡利率與還款壓力。
認識預售屋
預售屋憑藉延後交屋優勢、分期付頭期款和延遲房貸壓力成為首購族的熱門選擇，但風險同樣不容忽視。
什麼是預售屋？
預售屋是建商在建設完成前開始銷售的房屋，僅能依樣品屋、家配圖、模擬示意圖購買，這種模式對十分挑戰購屋者的判斷力。
1庭提醒：建商常用軟裝規劃讓樣品屋的使用空間很大，但大部分的人物品都沒有樣品屋那麼少，建議把日常使用習慣套入樣品屋去看，比較容易接近現實情況！
預售屋的優勢
單次付款金額較成屋低，適合資金有限且有彈性時間的首購族，可分期付工程款，減少短期財務壓力。
預售屋付款流程如下：
預售屋的風險
優勢在於在漫長的施工期間分期付房屋頭期款，直接解決現代人頭期款籌不出來的問題！
預售屋的風險
常態缺工可能導致工程延期甚至建商倒閉，樣品屋的軟裝隔間讓視覺空間看起來較大，會和實際交屋有落差。
工程款分期大約如下：每期完成後會請預訂戶付款，也有些建商會有優惠方案（只需要付8%，交屋再繳剩下頭期款現金），或是按月繳工程款
如何選擇可靠建商/營造廠
研究建商的信譽和過往案例，甚至是直接去既有的建案走訪，觀察目前建築是否有其他問題，並且選擇具有履約保證的合約，能大幅降低風險。
1庭行內話：營造廠多有分包給下游廠商的行內分工，新聞常出的工安問題經常是分包公司的工程紕漏，消費者較難知道分包廠商有哪些，但選擇安全性較高的公司，較能避免分包給有公安疑慮的廠商問題。
預售屋轉約限制
在2024年7月開始實施平均地權條例，其中的預售屋轉約限制是影響預售屋購買一個最重要的法條。
- 預售屋買賣契約，買受人只能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親，或其他經中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准的特殊情形。
- 建商不可以擅自同意或協助契約讓與或轉售，違規者皆可按戶（棟）處罰新臺幣50萬至300萬元。
預售屋簽約注意事項
簽約是購屋的重要環節，買家需要特別注意條款中的潛在風險。
合約中的關鍵條款
- 確認交屋標準：例如建商給付家具設備、各項結構保固期
- 了解違約責任及處理方式：如不幸遇到需要違約的情況，契約上面是如何處理和是否有違約金的情況。
- 付款細節：確認交屋繳尾款的相關條款，避免遇到類似2024的房市熱潮時有銀行卡貸款撥款的情況時，是否有違約的可能。
1庭提醒：預售屋不像中古屋會有手寫條款，大多都以定型化契約為主，買方只有簽約與否的權利。可對照預售屋買賣定型化契約自主檢查表排除損及自身利益的條款！
因此在購買預售屋之前，建議先下訂金後回去詳閱預售屋合約書（有至少5天審閱期），在繳款、貸款、交屋、保固的環節必須詳細閱讀，並且計算自己的現金流，以免遇到違約情形。
買預售屋的貸款
通常預售屋有建商和銀行洽談的整批貸款方案，有時方案較自己和銀行談的利率和方案較優，也較不容易有無法核貸的狀況，因此在建商提醒屆繳交全款須貸款時，可以多方比較長期往來銀行方案和建商方案。
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簽約時需攜帶的用品
必備文件：
身分證、印章、每期工程款付款證明、簽約金（金額按合約所述，建議先轉帳後帶匯款憑證，以方便記錄給付時間）等為必備文件。
額外可能需要的文件：
若有貸款，需準備相關申請資料；如有特殊情況，例如夫妻共同持有，須做好詳細的匯款憑證。
1庭私房首購搶早鳥秘訣
現今預售屋多開放給VVIP和VIP的早鳥，頂多是VIP的介紹客，首購族很難有這些機會，大多開賣時低總價已經被掃光，或是優質戶數已賣完，1庭自行研究土炮搶早鳥秘訣！
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1庭談人森：買房真的需要「房緣」和一些小技巧，許多人看預售屋猶豫太久就錯過預售屋的優惠價格而扼腕越買越貴，不要心急想清楚自己想要什麼比較重要！
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