最後更新時間： 2025 年 04 月 15 日
當你在雙北找房子時，是否也發現新建案的價格居高不下，而新的土地和重劃區又相當有限？隨著市場發展趨於成熟，中古屋成了更多人的首選，特別是首購族，在預算有限的情況下，難道不該考慮性價比更高的房源嗎？
另一方面，自新冠疫情以來，全球通膨加劇，台灣房價一路上漲，不少中南部的買家也從新成屋轉向價格較為親民的中古屋，進一步推動市場熱度攀升。在這樣的趨勢下，你是否開始思考，如何在預算內找到合適的房子？選擇中古屋時，有哪些關鍵細節不容忽視？市場未來的變化又會帶來哪些機會或挑戰？讓我們一起來看看。
為什麼選擇買中古屋？
買中古屋的優點：
- 價格相對實惠：比起同區域新房子，中古屋的價格還是相對親民，尤其在台北，雖然不是每個區域都有滿滿的選擇，但總有幾個地方能找到不錯的物件。因為是跟屋主直接交易，理論上議價空間較彈性，可是現在屋主大多不太好說話，不輕易降價。你得看時機、和仲介多了解賣家心態，運氣好的話還是能談到划算的價格，買賣房子是大筆金額，不可不謹慎議價。
- 地段選擇優勢：中古屋在市中心或成熟區域的優勢明顯，位置通常比新房更靠近核心地帶。買下來就能直接享受周邊的生活機能，不用像有些新開發區/重劃區，還得等個好幾年才有生活機能。中古屋旁邊就有捷運、超市、學校，住進去馬上就能享受。
- 升值潛力大：中古屋的增值空間跟屋齡息息相關。較新的房子穩定性高，比較老的房子則看周邊條件，尤其是老公寓可能面臨升值瓶頸。如果能搭上捷運、輕軌、新建國中國小、都市更新計畫（建議確認審議進度，因為時程可能拉長），投資回報還是很有看頭。
- 物理實體，一目了然：跟預售屋比起來，中古屋的最大優勢就是「看得到、摸得到」。預售屋只能靠家具配置圖和樣品屋想像。中古屋屋況直接攤在你面前，驗屋也能馬上做，風險清楚得多，買得也安心不少。
買中古屋的缺點：
- 隱藏的維修成本：中古屋往往已經使用多年，基礎設施如水管、電線、屋頂或地基可能老化。這些問題因為是被包在裝潢和泥作內，在購買時無法了解真實情況，入住後大機率需要大筆修繕費用去更換水線、電線。
- 設計與自身需求不符：中古屋的格局可能不符合現在的生活習慣，例如廚房不夠開放、收納空間不足，或是沒有考慮到現代家電的擺放需求。裝潢風格也可能過時，若想改進，就得投入裝修費用和時間。
- 社區管理與設施：中古屋的社區管理費可能因為建築老化而上升，用來維護公共設施（更換電梯費用、消防設備更換）或大樓外觀（脫落磁磚修復、結構補強或拉皮）。而且，有些老舊大樓的設施（如電梯、停車位）可能不夠完善，甚至沒有新大樓常見的會議室、健身房等公設。
- 貸款與交易風險：中古屋在銀行貸款評估時，可能因為屋齡高而影響貸款成數或利率，買方需要準備更多自備款。另外，交易過程中可能遇到產權糾紛（多持分所有權人）或前屋主的債務問題（例如二胎），這些都需要特別小心查證。
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如何成功購買中古屋
明確買中古屋目標
自住：
- 優先考慮生活便利性，例如靠近捷運站、公車站、超市或醫院，減少通勤與日常負擔。
- 注重居住舒適度，包括採光、通風、格局是否實用，以及噪音問題（例如是否臨近大馬路）。
- 考慮更多個人喜好，例如偏好高樓層的景觀，公設是否符合自己需求。
- 中古屋可能需要更多現金預算，裝潢皆需要現金支出（如電線水管翻新、廚房衛浴更新）。
投資：
- 聚焦房屋的增值潛力，研究區域發展（如新建設、交通規劃、大型製造業廠區進駐）與歷史成交價格趨勢。
- 評估租金報酬率，是否達到自訂目標，並留意熱門租屋地段（如大學附近、商業區）。
- 若是想要隔套出租，需確認：地方法規是否允許（如增加管線配置需上下戶同意與室內裝修限制）。
- 社區管委會條約是否有明定租客規定。
未來計劃：
短期需求：目前的生活型態決定基本條件，例如單身可選1～2房，小家庭可能需要2房以上。
中長期規劃：預想3～5年後的需求，例如結婚、生子或長輩同住，是否需要多一間房、書房或儲物空間。
- 空間越大，總價與頭期款（約20～30%）越高，需評估財務負擔是否可承受。
- 考慮房屋的彈性，例如格局是否易調整（確認目前隔間材質是否可調整）。
換房可能性：若預算有限，可先買小坪數中古屋，未來再換大房，降低一次到位的高門檻和壓力。
小提醒：列出「必須有」的條件（如近公司）和「可妥協」（如無電梯）的條件，幫助選擇物件時更有重點。
1庭建議：過往諮詢者都會問我說：現在適合買房嗎？我的回答都是有需要就買，如果過了一兩年能存的錢無法找到更好的物件（預算無法拉上去），會建議現在就可以買。
延伸閱讀：【常見問題】高房價時代，現在買房子好嗎？
掌握中古屋市場資訊
熟悉當地房市行情是買中古屋的基礎：
線上工具：
- 使用591、樂居等平台，查詢目標區域的房價區間、歷史成交紀錄與掛牌趨勢。
- 參考內政部「實價登錄」網站，了解實際成交價格，判斷賣家開價是否合理。
- 使用銀行房貸評估網站，評估是否會無法貸到8成貸款（有搶房狀況時，屋主合意成交價會超過銀行估價）。
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實地走訪：親自走訪有興趣購買的社區，觀察周邊環境是否符合需求
- 交通便利性：距離捷運站、公車站多遠，走路是否方便。
- 生活機能：附近是否有超市、市場、醫院、診所、學校。
- 治安與氛圍：白天與夜晚的感受是否有落差。
注意社區外觀與管理狀態（如管理員素質、公設整潔度），初步判斷居住品質。
進階保守方式：直接租房，用6個月~1年的時間了解社區狀況，能發現隱藏問題，例如財務糾紛頻繁、管理委員會運作不佳，或鄰居組成複雜（如租客比例過高）。
1庭建議：仲介常用技巧為和管理員/保全聊天，他們長時間在社區工作，對於社區居民有一定程度的了解，能得知居民職業組成和是否有屋主準備出售。
看屋時檢查中古屋屋況條件
結構問題
購買中古屋時，結構問題是最需要留意的部分。常見狀況包括漏水、壁癌、大樓外牆磁磚剝落、管線老舊，甚至樓板過薄導致隔音不佳。這些問題可能在看房時不易察覺，卻會在入住後成為買方的負擔。建議仔細檢查牆壁、地板、屋頂與基礎是否有裂縫、凹陷或滲水跡象，並關注暖通設備、水電設施等是否因老化而影響正常使用。
延伸閱讀：【常見問題】房子漏水怎麼辦？完整解決攻略與防範技巧
大樓管理與公共設施
大樓的整體管理狀況直接影響居住品質。需確認管委會財務是否健全、物業管理公司是否穩定運作，並實地觀察電梯、公共設施（如健身房、停車場）的使用狀況。若公設比例過高且使用率低，可能增加維護費用，建議購屋前查閱建物登記謄本，確認主建物實際坪數與公設比是否合理。
裝潢與房屋來源
中古屋來源大致分為三類：原屋主自住、投資客翻修出租、長期空置房屋。原屋主自住的房屋因長期使用，可能隱藏管線老舊或漏水未修復等問題；投資客翻修的房屋或許外觀亮眼，但品質參差不齊；長期空置房屋則可能因疏於維護而有潛在損壞。購屋前需評估房屋實際屋況，並預估修繕費用。
格局、採光與通風
房屋格局宜方正，避免暗房或過多稜角、樑柱影響空間使用。理想座向為坐北朝南，能減少東曬或西曬的不適。白天採光是否充足、棟距是否足夠（確保隱私與視野）、通風是否良好，都是影響居住舒適度的關鍵。
周邊環境與安全性
房屋周邊環境同樣重要。注意鄰近建築、街道狀況及自然環境（如是否有噪音或水患風險），並評估社區安全性，避免選擇出入複雜或潛在風險高的區域，這些因素不僅影響居住品質，也關乎房屋未來的價值。
修繕費用預估
中古屋的價格誘人，但實際屋況決定後續花費。購屋前建議列出修繕項目預算表（如更換管線、修補牆面等），並確保自身財務足以應對，避免入住後才發現負擔過重。
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[convertkit form=7457087]買中古屋談判與合約細節
- 下斡旋開始談判：根據市場行情與房屋狀況適度殺價，針對屋況較弱項的地方為痛點殺價（eg.漏水），詢問房仲賣方立場，以成交為最大目的去議價，不要過度殺價錯失買房機會。
- 合約審視：避免簽署不合理的「現況交屋」合約，並確保合約中明確規定交屋條件與責任分擔。
買中古屋預算規劃與貸款規劃
- 合理設定預算：中古屋容易遇到需要大幅整修問題，因此需要準備更多現金以防整修遇到更多問題，建議中古屋裝潢準備比預期多10~15%現金。
- 比較貸款條件：房仲公司通常有合作的銀行，如原本薪轉戶銀行或公司無優貸專案，可直接參考房仲合作銀行。
1庭建議：統包和設計師的價格落差大，統包還有監工問題，建議多家比價且考量時間成本問題後規劃裝潢預算，詢問房貸同時也可以詢問裝潢信貸的部分。
1庭提醒：避免買中古屋五大雷區
- 忽略屋齡與結構問題：不建議購買超過屋齡40年的老舊的房屋，可能有高昂的維修成本，甚至花錢也修不了的問題。
- 過度依賴房仲建議：房仲有時會偏向賣方利益（能得到較高報酬），需要多參考市場狀況和建立更多客觀意見。
- 忽略額外費用：如稅費、代書費、各種規費、裝修費等。
- 輕視地點重要性：有時新手自住客有時間性壓力，且資金無法拉上去，就會選擇較便宜地點較差的物件（eg.無尾巷），但地點是無法改變的，在往後賣出會有較大抗性，因此在地點選擇上，必須要審慎思考再選擇。
- 忽略合約細節：未仔細檢查條款，可能導致交屋後糾紛。
1庭談人森：我自己在看房時，其實看了一間就買了，在事前的網路調查和物件比較做得很詳細且很確定自己想要的是什麼，但許多人看房時會看很多間，進入更迷惘的情況，會建議以｢３間｣作為分界，再往內思考自己的需求較節省時間和精力！
