最後更新時間： 2025 年 06 月 06 日
在台灣，買房賣屋是許多人一生中的大事，動輒牽涉數百萬甚至數千萬的資金。面對如此重大的決策，以及繁瑣複雜的交易流程，「房地產仲介」（簡稱房仲）常是不可或缺的協助和協調者。你知道買房賣房時，房仲到底收的那筆「服務費」是在收什麼嗎？，許多買家與賣家心中便會浮現一連串問號：「服務費怎麼算？」、「法律有規定上限嗎？」、「各家房仲收費都一樣嗎？」、「這筆錢花得值不值得？」
這篇文章，我會陪你一起把這層神祕面紗慢慢掀開，從房仲到底扮演什麼角色、他們的專業價值在哪裡開始說起，接著聊聊那筆費用是怎麼算的、有沒有法律規定的上限，還會整理幾家常見房仲公司的收費行情給你參考。
不只這樣，我還會教你怎麼挑到一位真正專業、靠得住的房仲，讓你在花錢的同時，也能買到安心。畢竟，買賣房子這條路上，房仲其實可以是你最強的神隊友，只要你找對人！
什麼是房仲？
房地產仲介，是依據我國《不動產經紀業管理條例》合法設立，領有執照的專業人士或公司。他們扮演著買賣雙方（或租賃雙方）間的橋樑，提供不動產交易的居間或代理服務，從物件資訊、市場行情、帶看、協商，到簽約及協助辦理過戶等，都是其服務範疇。
為什麼我需要房仲？房仲能提供哪些價值？
買賣房子我可以自己來不行嗎？當然可以，但專業的房仲能提供以下關鍵價值：
對賣方而言：
- 專業定價與市場分析： 協助您根據最新市場行情及屋況，訂定具競爭力的售價。
- 多元行銷曝光： 透過自家通路、自媒體平台(Facebook、instagram、短影音、threads)、實體廣告等方式，將您的物件推廣給更多潛在買家。
- 過濾買家與高效帶看： 初步篩選有誠意及購買力的買家，安排效率帶看，節省您的寶貴時間。
- 居中協商談判： 作為緩衝，代表您與買方進行條件協商，爭取有利價格。
- 交易安全與流程協助： 協助處理繁瑣的簽約、用印、完稅、過戶等流程，降低交易風險。
對買方而言：
- 物件配對與資訊提供： 根據您的需求（預算、地段、房型等）搜尋合適物件，提供詳細屋況與產權資訊。
- 行情分析與帶看評估： 提供區域成交行情和區域開價行情參考，陪同看房並客觀分析物件優劣。
- 價格談判與權益爭取： 代表您向賣方進行議價，爭取合理的購買條件。
- 購屋流程與貸款協助： 指引購屋流程，仲介店都有合作銀行或代書，不需要自己花很多時間找合作銀行和代書。
買賣雙方共同價值：
- 節省時間精力： 房仲包辦許多繁瑣事務（例如點交、清潔、屋況檢查），讓您不必事必躬親。
- 降低交易風險： 專業把關，避免常見的交易陷阱或產權糾紛。
- 專業知識支援： 提供法律、稅務、市場趨勢等諮詢。
1庭建議：就算不找房仲買賣，在買賣過程中還是要非常清楚法規程序和細則，以免遇到資金問題甚至是不能過戶等大問題。
如何篩選值得信賴的房仲？
1庭在實務上常遇到許多仲介，但也像許多人詬病的一樣，業務類別中房仲的素質參差不齊，要怎麼樣在前期不要花太多溝通時間去判斷這個人是否適合，和他是否足夠專業能夠協助成交，選對房仲，能事半功倍。
以下提供幾個篩選方向：
- 合法性查核： 可以上「內政部不動產資訊平台」的「不動產經紀業資訊系統」，查詢該房仲公司及經紀人是否為合法登記、證照是否在有效期內。這是最基本的一定要有的。
- 專業度與經驗： 面談或電話通話時，可以詢問房仲對您想買賣區域的熟悉度、近期成交案例、對市場趨勢的看法。觀察其能否清晰、有條理地回答疑問，而非含糊其辭。
1庭經驗談：工作上曾經有回電過主動信件開發的仲介，把我的顧慮完整表達之後，房仲還是一直在轉圈保證能成交社區最高價，對我來說是話術大於專業，對我來說就是不考慮。
- 服務口碑與評價： 除了親友推薦，也可以參考社群網路、Google商家評論、房仲自媒體等，但需注意評價的客觀性。若有服務過的客戶願意現身說法，更具參考價值。
1庭經驗談：我自己個人還會請社區住戶推薦，尤其是房子準備要賣或是剛買社區房子的人推薦仲介，通常這種仲介會比其他開發仲介對社區交易和實際帶看狀況是最了解的。
- 溝通與透明度： 一個好的房仲，會主動跟你回報進度，讓你知道事情推到哪裡了，不會讓你自己瞎猜。他也會把整個服務流程、收費方式，還有合約的內容講清楚講明白，讓你知道每一筆錢花在哪裡。如果你發現對方講話閃閃躲躲，問什麼都不太正面回答，那你就要提高警覺了，這種感覺通常不會錯。
- 提供的資源與行銷策略（對賣方尤為重要）： 詢問房仲預計如何行銷您的房子？有哪些網路平台曝光？是否會製作專業的銷售素材（如照片、影片、VR看屋）？
1庭提醒：有些人會很在意自己房子的隱私，尤其現在短影片盛行，許多房仲希望透過短影片去增加流量吸引買家，但房子還是自己的，務必要了解清楚。
- 是否能站在您的立場思考： 一位好的房仲，不會為了急於成交而催促您做決定，或隱瞞物件的缺點。他們會客觀分析利弊，以委託方的最佳利益為優先。
- 面談感受與契約審閱： 建議至少談過2-3位不同的房仲，比較他們服務態度、專業能力及給您的信任感。簽訂委託契約前，務必仔細審閱條款，特別是服務費比例、委託期限、解約條件、特別事項等。
延伸閱讀：【常見問題】避免仲介騷擾的實用指南：屋主與賣方必看
房仲服務費大解密：收費標準與法規
仲介服務費怎麼算？
一般而言，仲介服務費是以房屋的「實際成交總價」乘以約定的百分比來計算。例如，房屋最終以1000萬元成交，若約定服務費為成交總價的5%，則服務費為50萬元。
法規怎麼說？服務費的上限是？
根據我國《不動產經紀業管理條例》第19條及內政部頒布的《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》：
「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」
重點： 法律規定，房仲業者向買賣雙方收取的服務費總額合計不得超過成交總價的6%。這是一個「最多」的概念，並非強制規定一定要收到6%。
買方和賣方通常各付多少仲介費？
雖然法律規定的是「總額上限6%」，但在實務上，常見的分攤方式是（並非強制，實際比例應於簽約時約定清楚）：
- 賣方：支付成交總價的 3% – 4%
- 買方：支付成交總價的 1% – 2%
1庭提醒：這筆仲介費用也不小筆，實際的服務費%數，以及由買方或賣方各負擔多少，都應該在簽訂「委託銷售契約書」（賣方）或「斡旋金/要約書」（買方）時，白紙黑字明確約定清楚，例如賣方可以約定成交價金區間，如果在理想區間內可以收到多少仲介費，也可以約定實際數字而非成交總價百分比。買方也可以提出如果服務不如預期（例如都是另一個仲介在做服務，主要委託仲介都在休息）可以支付較低仲介費。
仲介服務費包含哪些服務內容？
服務費通常包含房仲在整個交易過程中所提供的各項服務，例如：物件開發、廣告行銷、帶看介紹、市場諮詢、買賣雙方協商、契約擬定與簽訂協助、相關稅費及貸款資訊提供、過戶流程協助等。一般來說，若案件最終未能成交，房仲業者是不能收取服務費的（即「未成交不收費」原則），但若有額外約定的車馬費或廣告費則另當別論，這些都應在事前溝通清楚並寫在條約內。
各家房仲服務費參考
以下資訊僅為市場常見的參考範圍，並非各品牌強制或固定的收費標準。
不同房仲品牌（直營/加盟）、旗下各加盟店、不同區域、物件條件（如高總價物件）、委託類型（專任/一般委託）以及個案的協商結果，都可能影響最終的服務費比例。
強烈建議您在委託前，務必直接向接洽的房仲公司或房仲業務確認清楚服務費的計算方式與比例，並載明於契約中。
服務費是可以談的嗎？
可以談的喔！只要不超過法定的6%，服務費是有協商空間的。像是高總價的房子、你給專任委託，或仲介很想拚業績的時候，都有可能談到比較優惠的費率。重點是先做好功課、了解行情，再跟仲介好好溝通。
1庭經驗分享：像是農地、建地、商辦大樓這種高單價的，大部分都不是這樣用總價6%去做計算，越高總價相對買賣難度和一般住家不同，用總價百分比去計算仲介費拿到的錢也是差很多！
簽訂仲介委託契約與支付服務費的注意事項
- 仔細審閱契約條款： 無論是賣方簽訂的《不動產委託銷售契約書》，或是買方在出價時簽署的《買房契約書》或《斡旋金契約書》，都務必每條仔細閱讀。
- 確認服務費趴數與付款方： 契約中必須明確載明服務費的百分比、由誰支付、各支付多少。
- 付款時間點： 一般服務費是在買賣雙方簽訂《不動產買賣契約書》當天或交屋時支付，契約中應有明確約定。
- 委託類型與期限： 了解「一般委託」與「專任委託」的差異及其權利義務。委託期限亦需明確，避免爭議。
- 斡旋金轉定金的條件： 買方若透過斡旋金出價，需了解斡旋成功（賣方同意買方出價）後，斡旋金即轉為定金的相關約定，以及此時服務費支付義務的確立。
- 索取合法憑證： 支付服務費時，務必向房仲公司索取統一發票或合法收據，以保障自身權益。
一般委託：一般約指的是「一般委託銷售契約書」，允許屋主委託「多家」房仲業者銷售同一物件，且屋主可以自行銷售。
專任委託：由屋主委託「單一」房仲業者全權代理銷售，並簽署完全授權的銷售契約，且屋主不得自行銷售。
買賣房子時，房仲服務費是一筆不小的支出，了解怎麼算、法規上限（買賣雙方加起來最多6%）和市場行情真的很重要。但最重要的是，這筆錢要花得值得，服務要對得起價格。
選對房仲很關鍵，一位專業、誠信、能替你著想的房仲，能幫你省時間、降風險、談好條件，讓整個交易更順利，這些價值常常遠超過服務費。希望這篇文章能幫你在未來的買賣中，花得明白、選得安心，順利完成人生大事！
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