【常見問題】房子漏水怎麼辦？完整解決攻略與防範技巧

漏水問題是台灣房屋最常見的麻煩之一，初看可能並不明顯（如上圖），但隨著時間推移，往往會對居住品質造成影響，甚至引發高額的修繕費用和長時間的處理困擾。無論是租屋時發現壁癌、老家出現漏水，還是新成屋發生滲水，這些情境都考驗著我們的應對能力。本篇將分享1庭經歷過的漏水案例，並提供解決建議，幫助大家在遇到漏水問題時更加從容應對。

漏水問題應對的案例探討

租屋族的挑戰：壁癌與漏水

案例背景

大學生1庭因臨時需要，租了一間雖然屋況尚可，但牆壁靠近天花板的部分出現部分壁癌的房子，想說交通方便而且是家庭式就算了。但還是有和租屋仲介反應，仲介對此不處理還說是油漆斑駁，後來住了一年後，在冷氣保養時發現冷氣管線漏冷媒，那一週冷氣完全不冷都只能吹電風扇。

實際解決情況

1. 證據收集：用手機拍攝漏水範圍的照片與影片，並請自己的冷氣保養廠商留專業評估訊息文字，詳細記錄受損情況，收集證據以便後續溝通，避免爭議。
2. 與房仲溝通：因為是包租代管業者和我接洽，租賃期間都沒有和房東對話過，因此都是請仲介處理，初期告知仲介可能有管線滲漏情形，但他認為是冷媒用完的因素請我要補滿，過一周後冷媒完全耗盡，才請仲介進行查管線狀況，確認是管線外漏，期間詳閱原本的租賃契約書並引用《租賃專法》條文，明確指出租屋者有權要求房東進行修繕。

《租賃專法》第8條規定：

1. 出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。
2. 出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。
3. 前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。
4. 出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。

明示若不處理，將尋求第三方協助（地方政府的不動產糾紛調處委員會可免費進行協商）

實際處理結果

冷媒問題確認後，證實為管線滲漏，仲介無法再推諉，房東最終全額負責修繕費用。

1庭建議：租客遇到任何水電有關的問題，建議請房東/仲介提供他們原本的廠商來屋內勘驗，避免有各持己見的狀況！

自家中古屋的漏水困境

案例背景

27歲的阿翔在家中書房和廚房天花板發現漏水，經調查發現分別是是樓上及隔壁鄰居住家老舊管線滲水導致。該房屋已有40年屋齡，問題層出不窮。

實際解決情況

1. 請專業抓漏或是甲級水電工來勘查：通常樓下漏水都只是結果，很多時候鄰居不願意開放私人空間勘查，被漏水影響的我們，只能請專業抓漏或是甲級水電工來推估是哪個管線有問題，可能是哪戶漏水。
2. 查明原因後開始和鄰居溝通：（開啟為期約1年半，至今仍在溝通中的交涉）期間遇到對方態度不佳，有寄存證信函告知，但仍無後續回覆。

常見漏水情況後續

1. 有管委會請管委會委員協助處理，遇區分所有權人會議時可提前提出議案討論
2. 公寓無管委會但依規定有管理負責人，請管理負責人居中協調
3. 鄰居仍不配合的話，主管機關（建管處/工務局）可依法開罰新台幣3,000元至15,000元罰鍰，可以連續處罰。
4. 寧願被罰錢也不處理怎麼辦？向地方區鄉鎮市公所聲請調解。
5. 完全不想理也不處理怎麼辦？寄出存證信函開始訴訟之旅。

1庭建議：漏水這件事，我認為能用錢處理的，就不要花太多時間和對方溝通，尤其走到訴訟是最不划算的！

準備賣新成屋時：發現漏水

情境背景

1庭準備出售剛滿兩年的新成屋，卻驚訝發現廁所牆壁出現輕微壁癌，擔心影響房屋售價（除了折價還要擔保），好險房子還新，建商有附漏水保固。

實際解決情況

1. 確認保固期限：查閱建商提供的保固條款，多數新成屋防水保固通常為5年內、漏水保固約1~2年，憑保固卡立即聯繫建商進行修繕。
2. 記錄並追蹤維修進度：拍攝問題處的照片和影片，並定期跟進修繕進度，必要時寄送存證信函以強化法律效力。
3. 第三方檢查：請獨立專業檢測單位（抓漏廠商/驗屋廠商）複驗，避免建商敷衍處理問題。

工班建議

1. 塗藥水處理延長漏水保固一年
2. 直接重新打牆批土重做，一勞永逸

1庭建議:這個事件發生在過年前，且遇到建商推拖責任，工班傾向選1，如果不趕時間且都是空屋狀態，建議選2，也較不會有後續買方詢問漏水問題。

買房/租房時如何避免遇到房子漏水問題

事先預防行動

1. 看房時建議選擇颱風後檢查房屋，特別是牆角、天花板、地下室天花板牆壁、公共管道間梁柱，這些地方容易出現漏水痕跡。
2. 發現時保留影像證據以備後續協商使用，避免各說各話。
3. 充分了解《租賃專法》保障租屋者權益，針對購屋者，建議簽約時要求補充條款明確修繕責任。
4. 平時多蒐集驗屋公司、抓漏公司、水電師傅名單，現在工班少工程多，多遇留備案以防約不到工班。

特別故事與建議

鄰居的成功案例

自家舊大樓一樓餐廳因管線漏水被鄰居檢舉，經環保局強制稽查後，餐廳重新改為外管線設計，成功解決地下室滲漏問題。

實用建議

選房建議：看房時特別注意雙北地區的氯離子過高問題，附近有海砂屋案例，須在該物件多注意是否有鋼筋外露或異常水痕。

租屋細節：清楚合約條款，不要因為是制式合約而隨意簽字，特別是修繕責任部分須要問清楚，簽租約承租後與房東、仲介的溝通記錄應妥善保留書面證據，便於後續保障權益。

1庭說人森：工作過程中處理過許多漏水問題，雖然棘手，但並非都無法解決。在解決過程中，難免會有口角，但解決漏水才是重中之重。希望大家都不要走到訴訟才能處理漏水問題。

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