最後更新時間： 2026 年 05 月 28 日
很多房東選擇不申報，不是想逃稅，而是不確定報了到底要繳多少。但現在租屋補貼申請越來越普及，房客的租金支出進入系統，你的收入就可能被比對出來。與其被動補稅加罰款，不如主動搞清楚：申報其實不一定會吃虧。
你真正需要繳稅的，不是全部租金，而是租金收入＋押金設算利息扣掉必要費用後的淨所得。很多人高估了應繳稅額，就是因為忘了這一步。
申報租金收入兩種申報方式
法律允許房東在申報租賃所得時，從兩種計算必要費用的方式中擇一：
- 標準扣除法（扣除率 43%）
國稅局預設房東的必要損耗及費用為租金的 43%。
免附任何憑證，申報流程最簡單。
計算公式： 租賃所得 = 全年租金收入× 57%
範例：年收租金 36 萬元 → 應稅所得 = 360,000 × 57% = 205,200元
優點：無需提供任何單據，報稅流程最簡便。
- 列舉扣除法（實支實扣）
提供實際支出憑證，將所有合法費用從租金中扣除。適合實際成本高於租金 43% 的房東。
可列舉扣除的項目包括：
- 房屋折舊（依耐用年數計算）
- 房屋稅、地價稅
- 向金融機構借款的房貸利息
- 修繕費（裝修、漏水處理等）
- 火險、地震險等房屋保險費
補充：有收押金，也別忘了押金設算利息
很多房東以為租金收入就是每月收到的租金，但如果有向房客收取押金，報稅時還有一個容易漏掉的項目：押金設算利息。
國稅局會以郵局一年期定期儲金固定利率作為計算基準，視同這筆押金產生利息收入，併入租賃收入計算。
計算公式：押金設算利息 ＝ 押金金額 × 郵局一年期定期儲金固定利率
範例：
若收取押金 40,000 元，假設郵局一年期定存利率為 1.725%
設算利息：
40,000 × 1.7% = 690 元
這 690 元雖然金額通常不大，但仍屬租賃所得的一部分，需要併入申報。
申報公式：租賃所得 =（全年租金收入＋押金設算利息）− 實際列舉費用總和
申報租金收入兩種方法怎麼選？
判斷標準只有一個：你的實際支出是否超過全年租金的 43%？
不同房東身份對應的免稅額與扣除率也不同。
其中社宅包租代管的費用扣除率高達 60%，是目前節稅效果最好的方式，適合有意願配合政策、將房屋委託社宅代管的房東。
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常見問題：租金收入申報後賺的都給政府了？
很多人在算租金申報時，會直接把全年收到的租金拿去乘上所得稅率，容易覺得稅負很重，甚至乾脆選擇不申報。
但實際上，課稅基礎通常不是全部租金收入。
以標準扣除法試算：
- 年租金收入：240,000 元
- 押金設算利息：680 元
- 租賃收入合計：240,680 元
- 套用 43% 必要費用扣除後，應稅所得：240,680 × 57% = 137,188 元
- 若所得稅是 5% 稅率：137,188 × 5% = 6,859 元
真正影響稅負的，往往不是有沒有申報，而是有沒有把可以扣除的項目算進去。
公益出租人與社宅包租代管：有更多免稅額
若你的出租對象符合社會住宅或公益出租人資格，每月租金收入前 15,000 元可免稅，超過部分才再適用 43% 標準扣除。
若進一步符合社宅包租代管資格，費用扣除率更可提升至 60%，是節稅效果最顯著的身份。
這兩種資格值得另行確認，尤其是有意長期出租、希望穩定管理資產的房東。
與其擔心被房客檢舉或被國稅局比對，不如花 10 分鐘把去年的租金收入、房貸利息繳息明細、房屋稅單找出來，算一次哪個方案適合你。
選對申報方式，你不只是省了稅，更讓資產管理回到自己手上。
如需精確計算，可參考北區國稅局公益出租人租金試算影片（點我）。
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