最後更新時間： 2026 年 11 月 14 日
新聞說房市回溫了，你先別急著相信。最常被引用的買賣移轉棟數，裡面混著好幾年前就賣掉的預售屋。2025年六都的移轉棟數只減了24.6%，真實交易量卻腰斬。這是
我在台大不動產研究社第一堂社課，聽樂居創辦人李奕農分享後，最想先講的事。2026年是不是房市谷底？我的看法是，谷底通常要事後才看得清楚。就算真的是底，也不代表你現在就該買。
這篇是我的社課筆記。前半段整理講者的房市數據：移轉棟數為什麼會失真，看房市冷熱又該改看哪些指標。後半段是樂居的創業故事。兩段乍看不相干，聽完我反而覺得，它們講的是同一件事：現金流。
1庭一句話解釋：買賣移轉棟數會把多年前賣出的預售屋交屋量算進來，看房市冷熱要拆開看；谷底只能事後確認，買房前先確定自己的現金流撐得住。
本文目錄
- 買賣移轉棟數是什麼？為什麼會騙人
- 看房市冷熱，該看哪3個指標？
- 房價不是一起跌：中古屋修正，新建案還在漲
- 2026是房市谷底嗎？講者的3個理由，和我的2個但書
- 講者是誰？樂居創辦人李奕農的創業時間軸
- 創業者的底氣是積蓄和房子，買房也是
- 常見問題
買賣移轉棟數是什麼？為什麼會騙人
買賣移轉棟數，是房屋完成買賣後，到地政機關辦好所有權移轉登記的數量。它常被當成房市的溫度計。問題是，台灣的預售屋要等交屋才會算進去，數字就這樣失真了。
講者用兩條算式，把差別講得很清楚：
- 買賣移轉棟數＝當年度成屋交易量＋當年度預售屋交屋量
- 房市真實交易量＝當年度成屋交易量＋當年度預售屋交易量
差別只在兩個字：交屋，還是交易。樂居的整理指出，台灣新建案有九成以上是預售屋交易。當年新簽的預售屋，不會算進當年；幾年前賣掉、今年才交屋的，反而算在今年。換句話說，你看到的數字，有一部分其實是兩三年前的買氣。
另外兩個細節也常被忽略。它不只算住宅，商辦、工廠、店面也在裡面。數字也比實際交易晚約一到一個半月，沒辦法即時反映市場溫度。
把2025年的六都數字攤開來看，落差就很清楚了。
2025年六都交易量年變化（移轉棟數／全市場交易量）
- 台北：-22.7%／-35.9%
- 新北：-25.7%／-42.3%
- 桃園：-18.0%／-53.2%
- 台中：-22.7%／-59.7%
- 台南：-28.8%／-52.6%
- 高雄：-31.0%／-58.1%
- 六都合計：-24.6%／-51.3%
六都的移轉棟數只少了四分之一，真實交易量卻腰斬，比2016年還低。落差最大的是台中和桃園，都差了35個百分點以上。
這兩個城市的預售市場最熱，2025年新建案交易量分別掉了75.2%和64.9%。可是過去幾年賣出的房子正陸續交屋，硬是把移轉棟數撐住了。
全台的數字也看得到同樣的現象。2025年全台建物買賣移轉棟數約26.1萬棟，年減25%。同一年，建物所有權第一次登記高達17.7萬棟，是近25年新高。撐住這個數字的，有不少是新屋交屋，中古屋的買氣其實更冷。
另外兩個常被誤讀的數字：待售新成屋與使照量
移轉棟數不是唯一被誤讀的數字，講者還點名了兩個。
一個是政府統計的待售新成屋。內政部公布2025年上半年全國待售新成屋約11.2萬戶，講者認為這已經接近全台二手屋的待售量，明顯偏高。樂居自己估算的同期數字約2.8萬戶，到2026年第三季增加到約4.3萬戶。
另一個是使照量。2025年核發的住宅使照創下近29年新高，新聞又開始說，新青安寬限期一到，拋售潮就要來了。講者翻出前兩年的報導，2024年、2025年其實也都有人在喊。他的說法是，往前看十年，每年都會有人告訴你拋售潮要來了。
台灣的預售制度太發達，他說，很多國外常用的房市指標放到台灣就會失靈。
看房市冷熱，該看哪3個指標？
講者建議看三個指標：新建案的待售量與結構、二手屋待售量，以及包含預售屋的交易量。以下數字來自樂居數據庫，引自講者簡報。
- 新建案待售量與結構：預售屋待售量在2026年第二季約16.95萬戶，幾乎回到2023年第二季的高點17.07萬戶。新成屋待售量從2024年第四季的低點約2.14萬戶，回升到約4.15萬戶。
- 二手屋待售量：2024年第三季的低點約10.4萬戶，2026年第二季回到約12.4萬戶。
- 交易量（預售＋成屋）：2024年第二季的高點約10.9萬筆，2026年第二季只剩約4萬筆。全台預售交易量更明顯，從2024年6月的16,038件，掉到2026年6月的3,282件。
看完這三個數字，你會覺得房市在谷底，還是還在往下走？我的感覺是，量確實縮到很低了。2026年第二季的交易量，只比2016年第一季的低點3.4萬筆多一點。可是賣壓還堆在那裡，建商手上的預售屋待售量，幾乎回到前一波高點。
想自己追蹤？三個查得到的方法
- 看全市場交易量：樂居把預售和成屋交易合併計算，稱為全市場交易量，說明可以參考樂居這篇移轉棟數解析。
- 看房仲門市交易量：講者建議，想知道中古屋的冷熱，與其看移轉棟數，不如看永慶、住商、中信、台灣房屋每月公布的門市交易量。
- 把第一次登記一起看：如果你手邊只有政府數據，看到移轉棟數上升時，順手查同期的建物所有權第一次登記。它是新房子蓋好後，第一次辦產權登記的數量。我用它不是要預測拋售潮，而是估算移轉棟數裡有多少是交屋墊出來的。
這件事接下來幾年會更明顯。永慶房屋推估，2026到2028年全台約有32萬到36萬戶新屋完工。交屋高峰期，移轉棟數很容易被墊高，反映的卻是兩三年前預售屋的銷售成績。
房價不是一起跌：中古屋修正，新建案還在漲
講者說，房地產最基本的觀念，是不要把市場當成一個整體。
央行在2024年9月推出第七波選擇性信用管制，限縮房貸成數。樂居統計了這波管制上路後，2024年第三季到2026年第一季的房價變化。
第七波信用管制後的房價變化（中古屋／新建案）
- 台北：+1.1%／+7.1%
- 新北：-0.8%／+9.3%
- 桃園：-4.7%／+4.6%
- 新竹縣市：-9.9%／+14.0%
- 台中：-6.6%／+4.7%
- 台南：-5.9%／+7.1%
- 高雄：-12.3%／0.0%
反差最大的是新竹縣市，中古屋跌了9.9%，新建案卻漲了14%。
其他機構的數字也指向類似方向。永慶房屋的房價指數顯示，從2024年第三季到2025年第四季，高雄累計跌了約8.9%。這在六都加新竹縣市裡跌得最深。數字跟樂居不一樣，因為期間和算法都不同。不過南部修得比北部深，這點大致一致。
講者拿2014到2017年那一波來對照。當時房價下跌分三步：先是量縮，再來是中古屋和成屋降價，預售屋是最晚降的。他認為台中以南已經走到第三步，雙北還停在第二步，而且有轉強的跡象。
這對買方代表什麼？同一個城市裡，買中古屋和買預售屋，其實是在兩個不同的市場。看到新聞說房價跌了，先問兩件事：跌的是哪一種房子？哪一區？
手上有預售屋的人，可以再多想一步。交屋時，銀行是照當下的行情鑑價。附近中古屋如果正在修正，鑑價可能追不上你當初的成交價，差額就得自己準備。
2026是房市谷底嗎？講者的3個理由，和我的2個但書
講者的結論是，2026年房市高機率是谷底，北部優於南部。他的理由有三個：
- 股房背離不會一直持續：簡報當時台股站上4萬點，經濟成長率也一再上修，股市賺到的錢，遲早會回到房市。
- 政策不會再更嚴格：央行的方向是鬆綁，政策會回歸經濟情勢。
- 中古屋交易量開始回升：他引用四家房仲的門市交易量月增率。
至於北部為什麼比較好，他的看法是北部老屋多、新屋少，人口密度也高。而且2021到2024年那一波，中南部漲得比較多。
這個判斷有它的道理，數據也整理得很扎實。不過有兩件事，我想替讀者補上。
但書一：記得數據是誰提供的
樂居在簡報上很坦白地列出營收來源。第一項是廣告，每月在線執行約300個建案；接著是驗屋，2025年做了約3,000戶；然後才是數據。2023年，信義房屋也入股了樂居。
這不代表數據有問題，簡報裡不少內容，其實是在幫買方拆穿常見的誤讀。我的意思是，解讀任何市場看法之前，先看說話的人站在哪裡。房仲、代銷、建商講房市，我都用同一把尺看，樂居也一樣。
拿中古屋回升這個理由來說，我仔細看了那張月增率的圖，數字其實有正有負。2026年5月四家都是正成長，到了6月，有三家又轉為負數。月增率也很容易受工作天數和季節影響。所以我會說中古屋有止跌的跡象，但要說回升，我想再多看幾個月。
但書二：谷底通常是事後才確認的
說起來，講者自己就提醒過，每年都有人告訴你拋售潮要來了。喊谷底，其實也是一樣的道理。2025年下半年，就有不動產業界團體和上市建商說，2025年是谷底。差不多同個時候，也有代銷業者認為2026年還沒到底。一年過去，谷底的說法又往後挪了一年。
賣壓也還在。把簡報上的三條線加起來，2026年第二季預售屋、新成屋和二手屋的待售量合計超過33萬戶，樂居年中的報告也說這是歷年新高。講者的圖表下方寫著，建商手上的未售量以預售屋為主，至少要兩年時間的量縮，才會出現下跌。在等預售屋降價的人，或許要多一點耐心。
我不是要說誰對誰錯。我想說的是，谷底要等價格和交易量真的回升之後，回頭才看得出來。站在當下，沒有人能確定。
政策也還在變。講者判斷央行不會再出更嚴格的規定，從第二戶房貸成數這兩年的調整來看，方向確實在往鬆的走：
- 2024年9月：第二戶購屋貸款成數上限降至5成，名下有房者的第一戶貸款也不得有寬限期。
- 2026年3月：由5成調為6成，央行說明只是微調。
- 2026年9月18日起：由6成調為7成，第二戶仍無寬限期；購地貸款也刪除了切結動工的規定。
央行總裁楊金龍也說得很清楚，鬆綁會一步一步來。房市預期心理如果再度升溫，不排除重新收緊。政策會影響交易量，卻不保證房價怎麼走。
講者是誰？樂居創辦人李奕農的創業時間軸
年紀小的時候，我很嚮往創業。總覺得當老闆就是自由，有夢想，想做什麼就做什麼。
李奕農原本也是上班族。他是政大地政系畢業，念完台北大學不動產與城鄉環境學系碩士後，在信義房屋三重店當過仲介，也在遠雄企業研展室做到科長。那天他攤開一張創業時間軸，我才第一次比較完整地看到那個畫面的另一面。
- 2014年12月：跟身邊的同事募資650萬元，成立公司。
- 2016年10月：網站還沒上線，錢就先燒完了，原始股東再掏出690萬元增資。
- 2017年：2月網站上線。申請的SBIR、國發基金這類補助和投資，一個都沒下文，初始的工程師也走了。
- 2018年：臉書名單型廣告的成效爆發，營收從97萬元衝到2,587萬元。可是客戶票期太長，帳上有營收，手上沒現金。7月設定了房屋二順位貸款，加上親友借款，一共湊了1,700萬元，後來才轉成股份。
- 2019年：每月現金流第一次轉正，全年首次損益兩平。
- 2020年9月：收到第一筆天使投資，約1,700萬元。
- 2021年：5月三級警戒，客戶廣告全停，員工薪水照付，全年虧損1,200萬元。7月實價登錄2.0上路。
- 2023年：信義房屋入股。
他說，創業最不缺的，是看衰你的人。有人說大公司砸5,000萬元，就能做出一樣的產品。有人說你的數據來自政府，政府一開放，誰還要上你的網站？也有人問，台灣市場這麼小，有出海計畫嗎？有專利嗎？
聽到這裡，我有點難過。坐在台下，我忍不住問自己：我真的有想走這條路嗎？
回頭想，那些看衰的話其實只說對一半。資料確實來自政府，可是當年官方系統沒有把車位價格拆開，也沒有區分親友間買賣這類特殊交易。
樂居剛上線時沒有App，手機版不好用，也沒有公寓、透天和土地的資料。他們沒急著把缺口一次補齊，先把地圖和車位拆分做好，讓每一筆單價都是扣掉車位後的價格。
他說了一句我很想記下來的話：解決十件簡單的事，不如解決一件困難但有價值的事。
實價登錄2.0上路，樂居最強的技術差點歸零
整場聽下來，我最有感的是一次公司級的反轉。
2021年7月1日，實價登錄2.0上路，成交案件的門牌和地號完整揭露。在這之前，官方是用區段化、去識別化的方式揭露地址。簡報上的例子很好懂：原本你只看得到中正路1-30號，新制上路後，直接變成中正路19號。
樂居原本最強的技術，正是把這些模糊地址比對成正確門牌，比對率有七成以上。新制還要求預售屋也要登錄，可是剛上路時，他們短時間內根本拿不到預售交易的資料。規則一改，這個優勢可能一夕歸零。換作是你，會不會慌？
從知道消息到新制上路，他們大約有半年可以準備。團隊訂了兩個目標：要有明確的亮點，他們選了把預售案做成銷控表的呈現方式；政府網站更新後，三天內就要上新版。難的是，新資料會有哪些欄位、下載下來會遇到什麼問題，全都只能先猜。
結果政府網站7月1日公布新資料，樂居7月3日新版上線。
講者說，591大約過了半年才做出類似的功能。2021年5月到9月，樂居的網站流量翻了一倍。那一年，疫情讓公司虧掉超過一半的股本，流量大漲，反而讓團隊多了撐下去的底氣。
我自己的解讀是，門牌公開之後，難題從找資料變成看懂資料。這也是我一直想寫這類文章的原因。
創業者的底氣是積蓄和房子，買房也是
那天有一頁投影片寫著：員工有困難找主管，主管有困難找老闆，老闆有困難要找誰？創業者得是給別人能量的人，那自己的正能量從哪裡來？答案是足夠的積蓄，和房子。
我想起他時間軸上的2018年。客戶票期太長、現金卡住的時候，撐住公司的，有一部分就是拿房子去設定的二順位貸款。原來就算是最敢衝的創業者，撐住自己的，還是很實際的東西。
他還說了一句：錢無論如何都不會夠。現金流轉不正，就很難募到資，公司會像搭上一部只往下走的電梯。
創業要先顧好現金流，買房也是。講者給的最佳策略是：買成屋、買成熟區，買在離潛力辦公區30分鐘內的地方。
簡報上的單價走勢顯示，2021年初預售屋和二手屋每坪只差約3萬元，到2026年2月，差距拉大到約27萬元。這個策略我大致認同，成屋看得到、摸得到，也不用承擔交屋時鑑價的風險。
不過不管買哪一種，我會建議先確認這幾件事：
- 貸款成數7成是上限，不是保證。實際能貸多少，銀行會看你的財力、信用和房子的鑑價。
- 買預售屋的人，交屋前多留一筆自備款，預防鑑價不足。
- 把持有成本算進每月支出。房屋稅、地價稅、管理費都要算，自住的話記得申請房屋稅自用住宅稅率。
- 房貸繳出去之後，手上最好還留得住幾個月的生活費。收入萬一中斷，才不會被迫賣房。
- 進場時機看自己的需求，不看移轉棟數。
市場在底部，不等於你現在就該買。你的現金流撐得住，才是可以出手的時候。
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常見問題
買賣移轉棟數是什麼？
買賣移轉棟數是房屋成交後，到地政機關完成所有權移轉登記的數量。用講者的算式來說，它等於當年度成屋交易量，加上當年度預售屋交屋量。它不只算住宅，也包含商辦、工廠與店面。
移轉棟數為什麼會失真？
因為預售屋要等交屋才會算進去。2025年六都移轉棟數年減24.6%，樂居估算的真實交易量卻年減51.3%。想看當下買氣，可以搭配預售交易量、房仲門市交易量，或建物所有權第一次登記一起判斷。
看房市冷熱該看哪些指標？
講者建議看三個：新建案待售量與結構、二手屋待售量，以及包含預售屋的交易量。他認為移轉棟數、政府的待售新成屋和使照量，都不是好指標。
2026年是房市谷底嗎？
李奕農判斷2026年高機率是谷底，北部優於南部。理由是股房背離不會持續、政策不會再收緊、中古屋交易量開始回升。不過谷底多半要事後才能確認，2025年也有業者喊過谷底。這個判斷可以參考，但別直接當成進場訊號。
房市谷底就該進場買房嗎？
不一定。谷底講的是整體市場，你的財務狀況才是重點。先確認自備款、貸款成數和緊急預備金都夠，再談時機。
樂居是什麼網站？
樂居是整理實價登錄資料的房價查詢網站，2014年底由李奕農創立，2017年上線。它會拆分車位價格，讓房價比較好比。營收來源包括建案廣告、驗屋和數據服務，解讀它的市場觀點時，可以把這點放在心上。
數據更新：2026年10月。
【免責聲明】本文為社課聽講筆記與一般資訊整理。講者數據引自樂居創辦人李奕農於台大不動產研究社社課的簡報，以樂居公布資料為準。本文不構成個別購屋、投資或法律建議，實際貸款條件請以銀行核貸與主管機關公告為準。
