最後更新時間： 2026 年 07 月 16 日
這次1庭來到台北市中山區賞屋，看的是民生東路三段民生東路二段、、台北大學民生校區正對面的預售建案春風大院。
建案由春風開發股份有限公司投資興建，建築設計由榮獲台灣十大建築師事務所肯定的郭秋利建築師事務所操刀，定位為市中心的低公設 SRC住宅。
春風開發董事長姜建仲本身是土木工程師出身，主打求質不求量，一次只蓋一棟大樓，把公設比壓到28%起、盡量把坪數還給住戶。
1庭自己雖然不是土木專業，但大概理解結構這件事，所以特別想從一個一般買方＋略懂結構的角度，實際走一趟看看這個案子到底值不值得。
春風大院坐擁611坪三面臨路大基地、近200坪社區大花園，規劃2房、3房、4房，格局從20坪到59坪都有，總價帶從約3,600萬元起跳。
接待會館在民生東路三段86號旁，從捷運南京復興站步行約500公尺、中山國中站約600公尺，交通與生活機能相當成熟。
春風大院 建案基本介紹
春風大院為1棟、地上18層、地下4層的純住宅大樓，全案僅118戶住家，採SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，並規劃申請黃金級智慧建築與銀級綠建築雙標章。
| 建案名稱 | 春風大院 |
| 投資興建 | 春風開發股份有限公司 |
| 建築設計 | 郭秋利建築師事務所 |
| 營造公司 | 尚未定案（待建商後續公布） |
| 景觀／公設／燈光設計 | 禾環境規劃設計、域研近相空間設計（李俊平）、蘭克斯照明 |
| 物業管理 | 新美齊物業管理 |
| 建案地址 | 台北市中山區遼寧街、龍江路229巷、龍江路223巷（大門由遼寧街進入） |
| 接待會館 | 台北市中山區民生東路三段86號旁 |
| 基地面積 | 約611.95坪（三面臨路） |
| 總樓層 | 地上18層，地下4層 |
| 構造種類 | SRC鋼骨鋼筋混凝土結構（耐震6級） |
| 規劃標章 | 黃金級智慧建築、銀級綠建築（規劃申請中） |
| 總戶數 | 118戶純住家（1幢1棟） |
| 樓層戶數 | 標準層8戶3梯；11–14樓每層7戶；15樓以上每層5戶 |
| 公設比 | 約28–30% |
| 管理費 | 150元/坪/月 |
| 格局坪數 | 2房20–22坪、3房35–40坪、4房42–59坪 |
| 車位規劃 | 地下坡道平面車位共121個（車位比約1:1.03，附充電線槽預留） |
| 交屋屋況 | 標準配備+毛胚屋（特定戶別） |
| 預計完工／交屋 | 2030年下半年 |
| 建造執照 | 114建字第0132號 |
春風大院：地點與交通
春風大院位於台北市中山區民生東路三段靜巷內，屬於成熟的南京復興／民生社區生活圈，街廓整齊、生活氛圍安靜，又緊鄰金融與商業機能，是老台北難得的較大的基地。
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春風大院：交通機能
- 捷運：南京復興站（文湖線、松山新店線雙線）步行約8分鐘；中山國中站（文湖線）步行約10分鐘，屬雙捷運生活圈
- 未來捷運規劃：規劃中的民生汐止線「台北大學站」預計就在台北大學校門口旁，其中一個出口就在春風大院樓下
- 市場：鄰近長春市場，買菜吃東西都很方便
春風大院：周邊生活機能
- 商圈：微風南京商圈、慶城商圈、台北小巨蛋，餐飲與購物選擇豐富
- 賣場超市：全聯、寶雅、大創百貨，日常採買便利
- 傳統市場：長春市場
- 醫療：台北長庚紀念醫院
- 公園綠地：興安公園、遼寧公園，加上社區自帶近200坪大花園
- 學區與利多：正對台北大學民生校區（已啟動BOT開發計畫），鄰長春國小、大同高中；區域屬人文成熟的特區，長期發展看好
春風大院 賞屋分享
SRC鋼骨結構
和很多用RC構造的中小基地案不同，春風大院全棟採用SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，並標榜抗震6級。以18層樓的量體來說，SRC在韌性與跨距上確實有優勢，鋼骨結合混凝土，防火、防災的表現也更有底氣。
1庭覺得結構的重點是選對系統。春風大院是18層、611坪大基地，用SRC是合理且加分的選擇；再加上規劃申請智慧建築黃金級與綠建築銀級雙標章，整體規格在同區預售案裡算是很有誠意。
28%起超低公設比：真正把坪數還給住戶
這幾年台北市新案公設比普遍落在33%～35%，春風大院卻做到28%起，這是本案最受市場討論的亮點。公設比每少幾％，實際可用的室內空間就明顯放大：以20坪的格局來說，比起高公設比建案大約可以多出1坪多的使用空間，玄關、衛浴或更衣室就能規劃得直接。
而且公設內容走的是務實路線：一樓5米3挑高接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房，頂樓則有空中花園、曬被區。沒有堆一堆用不到又要付管理費的華麗公設，這點1庭給予肯定。
1庭比對現場價目表發現：同樣是A9戶，7～9樓的權狀是22.26坪，但15樓的A9卻是22.62坪。同一個戶別，多了0.36坪。
差在哪？差在公設。因為11～14樓每層只有7戶、15樓以上每層只剩5戶，分母變小，每一戶要分攤的公設就變多。反推15樓A9的公設比大約是28.87%，已經不是27.73%了。
所以廣告寫「28%起」，那個「起」字是真的：
| 樓層 | 每層戶數 | 公設比 |
| 2～9樓 | 8戶 | 27.73% |
| 11～14樓 | 7戶 | 往上跑 |
| 15樓以上 | 5戶 | 約28.87%起 |
低樓層的公設比最漂亮，越往高樓層走，公設比越高。
春風大院 611坪三面臨路大基地＋近200坪大花園
在寸土寸金的台北市中心，611坪的完整大基地本身就很稀有，加上三面臨路，棟距開闊、採光通風條件好，社區還留出近200坪的社區一樓大花園，形塑大隱於市的獨門大院感。
這種基地尺度，是市中心小基地案很難複製的先天優勢。
車位：全案雙車道坡道平面，這點大加分
春風大院地下4層規劃了共121個車位，而且全部是坡道平面車位，沒有機械車位，在台北市算非常稀有，車位比約1:1.03，等於戶數對車位是相當寬裕的配置，車道由龍江路229巷進出，並有預留充電線槽。
對有車的買方來說，全平面車位是很實在的優點：日常進出不用等機械、未來也省下機械保養與維修的隱性成本。
電梯樓梯都在正中間，這件事比想像中重要
拿到平面圖，1庭第一件事是看樓梯和電梯在哪裡。春風大院把樓梯、三部電梯、梯廳全部集中在平面的正中央，八戶住家圍在四周。
這個規劃為什麼重要？可以想像成一個人站著的姿勢。
中間這一坨（結構上叫「核心筒」）就是整棟樓的脊椎，地震來的時候主要靠它撐。脊椎長在身體正中間，人站得穩；如果脊椎偏到一邊，地震一來整棟樓除了搖，還會多一個「扭」的動作，那才是真的麻煩。
春風大院的核心筒就在正中間，四面又都有柱子，等於前後左右的力量分佈很平均，沒有哪一面特別弱。
這是1庭在這個案子看到最實在的一個優點：而且它是先天的，蓋下去就決定了，事後花錢也補不回來。
這棟樓「矮胖」，所以站得穩
還有一個一般人不會注意、但1庭覺得超關鍵的點：這棟樓的身材比例。
一樣用人來比喻。同樣是站著，一個170公分的人，跟一個踩高蹺的人，誰比較容易被推倒？當然是踩高蹺的。大樓也一樣又高又瘦的大樓，天生就比又高又胖的樓難站穩。
春風大院一層樓的樓地板大概210坪上下，整棟18層、高度抓60公尺左右。
算下來，它的「高度除以寬度」大約是2.3倍。
這個數字什麼概念？
- 3倍以內：算穩的身材
- 2倍多：非常穩，屬於矮胖型
- 4～5倍：瘦高型，台北市小基地蓋高樓常見，通常要另外裝制震器來補
換句話說，建商一直在講的611坪大基地，不只是花園大、棟距開闊而已，它讓這棟樓在結構上直接變成一個矮胖穩重的量體。
1庭認為這件事的價值，其實比我們用SRC鋼骨還值得講。
春風大院 2房賞屋心得（以A9約22坪為例）
這次1庭看的樣品屋是A9戶、銷售坪數約22.26坪的2房。
整體規格拉得很高，來看看實際的優缺點。
春風大院優點
- 主臥完整好用：雙人床、床頭櫃加一個化妝檯都放得下
- 主浴規格高：乾濕分離＋獨立淋浴間，還配置浴缸，石材質感佳，在雙北2房裡相當少見！
- 次臥採光極佳：大面落地窗搭配木百葉，白天採光通透，不會有壓迫的暗房感
- 廚具設備到位：一字型廚房搭配日本Clean Up廚具系統、Rinnai林內排油煙機與烤箱、IH電陶爐、LG人造石檯面
- 進口建材有感：衛浴瑞士AXENT＋德國GROHE、淨水德國Grünbeck、樓板隔音墊採法國聖戈班，規格明顯高於一般預售案
- Low-E節能玻璃：能擋掉大部分的太陽熱能又不犧牲採光，夏天沒那麼悶、冷氣也省一點，也呼應本案銀級綠建築的規劃
- 磁磚可以選：選標準配備交屋才有，磁磚尺寸為30×60公分，樣式選擇多，可以依自己的風格挑，不用一進場就打掉重做
- 低公設：28%起的公設比，讓22坪的2房實際可用空間比同坪數高公設案更放大
春風大院缺點與需要妥協的地方
- 次臥偏小：樣品屋以單人床呈現，若要擺雙人床會比較吃緊，衣櫃與走道尺寸要先精算
- 一字型開放廚房：對重油煙料理族來說，油煙隔絕有限，現場看是需要加拉門但是空間沒辦法做中島
- 部分戶別吃柱：2房小坪數對樑柱佔用較敏感，裝潢彈性會受影響
春風大院 注意事項與需要謹慎評估的點
春風大院整體條件不錯，但預算門檻高、又是長天期預售，以下幾點1庭建議務必冷靜評估：
總價與單價偏高：現場2房開價落在每坪約181～188萬元，含車位總價約4,000萬元起跳，是相當高的入手門檻。
網路平台顯示區域參考行情約每坪150萬元上下，現場開價高於此（SRC開價普遍比較高），議價空間與樓層別是關鍵，實際仍以合約為準
- 完工期長：預計2030年下半年才交屋，等待期約4～5年，資金與時間成本要一併納入規劃
- 營造廠尚未定案：官方資料顯示營造公司「待定」，施工品質建議等建商正式公布營造廠後再進一步評估
- 品牌知名度：春風開發過去作品包含士林「云硯」、中山「悅榕莊」、文山「涵碧園」，並非全然新面孔，但相較大型品牌建商，市場知名度仍較低，可多了解過往完工實績
- 三面臨路的一體兩面：棟距、採光、通風是優點，但臨路噪音（尤其低樓層、臨遼寧街與龍江路側）要現場實際感受，建議挑中高樓層，並在平日晚上與假日白天各走一趟
- 可售戶有限：現場的２房中間樓層都售出，可選擇戶別不多，喜歡的樓層與座向建議盡早確認
春風大院 付款方式與費用說明
春風大院採預售屋付款方式，依工程進度分期，貸款成數70%，並採價金信託（台北富邦商業銀行受託信託財產專戶）作為履約保證。
各期付款比例整理如下：
| 付款節點 | 比例／說明 |
| 訂金 | 簽約前繳付，固定金額（依戶別，2房約20萬元） |
| 簽約金 | 8% |
| 開工款 | 2% |
| 工程款 | 15%（依工程進度分期） |
| 銀行貸款 | 70% |
| 交屋款 | 5% |
車位（坡道平面）：B2約390萬元、B3約360萬元。全案皆為坡道平面車位，無機械車位。
※ 暫收款以預收費用明細表為準，涵蓋土地與建物規費、書狀費、謄本費、契稅、抵押權設定費、代書費、地價稅等代收費用，實支實付、多退少補。
（大門面向遼寧街）
春風大院賞屋心得總結
整體來說，「春風大院」是一個規格拉得很高、又把「居住本質」放在行銷之前的建案。
最大的亮點，在於SRC鋼骨結構、抗震6級、雙標章規劃，再加上611坪三面臨路大基地、近200坪大花園，以及28%起的超低公設比，這些不是包裝話術，而是實實在在把坪數與空間還給住戶。
全案坡道平面車位、進口等級的廚衛建材，也讓它在同區預售案裡很有記憶點。董事長工程師出身、主打：求質不求量。
但買房沒有十全十美。本案最關鍵的決策點，是高總價門檻、長達4～5年的完工等待、營造廠尚未定案，以及部分2房戶別的吃柱與次臥偏小。三面臨路帶來好採光的同時，低樓層臨路噪音也要親自感受。
總結來說，春風大院很適合看重民生東路/南京復興生活圈、預算充足、想要低公設、且對結構與建材規格有要求的自住或置產族群。
清楚自己的預算與生活習慣，並實地走訪、逐戶對照建照核准圖，才是最重要的。
如果想要賞屋的朋友歡迎預約：春風大院官網線上預約
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